전월세

보증금을 줄이면 최우선변제 대상에는 가까워지고 확정일자로 지켜지는 금액은 줄어듭니다. 시행령 제11조가 월세를 합산하지 않고 보증금만 보기 때문입니다. 서울의 같은 집을 세 가지 배분으로 나눠 계산했고 전환율 상한은 연 5퍼센트입니다. 2026년 10월 기준입니다.

주택임대차 분쟁조정은 수수료 1만원부터 시작하지만 세 군데서 끊깁니다. 상대가 응하지 않겠다고 통지하면 각하되고, 조정안을 받고 14일 안에 서면으로 수락하지 않으면 거부한 것으로 봅니다. 조정서에 강제집행 승낙 문구가 없으면 집행력도 없습니다. 2026년 9월 기준입니다.

계약 기간 중 이사하면 중개보수를 임차인이 낸다는 관행에는 법적 근거가 없습니다. 국토교통부는 2026년 3월 12일 회신에서 특별한 약정이 없는 한 임차인이 부담할 성질이 아니라고 밝혔습니다. 전세 3억원이면 상한 0.3%로 90만원이 걸린 문제입니다. 2026년 9월 기준입니다.

전세와 월세의 손익분기는 전월세 전환율과 전세대출 금리가 같아지는 지점입니다. 월세 세액공제 17%를 반영하면 그 경계가 금리를 0.83으로 나눈 값으로 올라가, 대출금리 4.15%일 때 손익분기 전환율이 법정 상한 5.00%와 같아집니다. 2026년 9월 기준입니다.

전세보증금반환보증은 계약 종료 후 1개월이 지나야 보증사고가 성립합니다. 그전에 갱신 거절 통지와 전세대출 기한 연장, 반환채권 양도, 임차권등기명령 네 가지가 끝나 있어야 하고, 가장 앞선 통지가 만기 2개월 전이라 청구가 열릴 때까지 91일이 걸립니다. 2026년 9월 기준입니다.

전세권 설정은 전세금액의 0.2% 등록면허세에 지방교육세 20%와 등기수수료가 붙어 보증금 3억원이면 73만원입니다. 확정일자는 방문 600원으로 1,217배 차이입니다. 전세권을 설정해도 전입신고를 빼면 주택임대차보호법상 순위는 사라집니다. 2026년 9월 기준입니다.

월세 세액공제는 총급여 5,500만원 이하면 17%, 8,000만원 이하면 15%를 산출세액에서 뺍니다. 대상 월세액은 연 1,000만원까지라 최대 170만원이고, 무주택 세대주와 주소지 일치, 85제곱미터 또는 기준시가 4억원 이하 요건이 붙습니다. 놓치면 경정청구 5년입니다.

더드림집+는 2026년 3월 10일 서울시가 발표한 청년주거 브랜드로 2030년까지 7만 4,000호를 공급합니다. 새싹원룸 1만 실은 보증금 3,000만원 무이자, 디딤돌 청년주택 2,000호는 시세보다 10%에서 30% 인하, 바로내집 600호는 20년 분납입니다.

서울시 자녀출산 무주택가구 주거비 지원은 월 최대 30만원, 2년 720만원이고 하반기 접수는 2026년 7월 1일부터 12월 31일입니다. 기준은 전세 5억원 또는 월세 환산 합산 229만원(전환율 5.5%), 중위소득 180%로 3인 연 1억 1,575만원입니다.

서울시 청년 임차보증금 이자지원은 2026년 6월 5일부터 소득 기준이 연 5,000만원으로 올랐습니다. 융자한도는 보증금의 90% 이내 최대 2억원, 서울시 이자지원은 연 2.0%입니다. 본인부담금리 산식과 생애 1회 제한, 신청 절차를 서울주거포털 기준으로 정리했습니다.

주거안정 월세대출은 보증금 1억원 이하, 월세 60만원 이하 주택에서 월 60만원씩 2년간 1,440만원까지 빌립니다. 우대형 연 1.3%의 2년 이자는 19만 5,000원, 일반형 1.8%는 27만원이고 순자산 3억 4,500만원 이하, 생애 1회 조건입니다.

전세 재계약으로 보증금을 올리면 증액분에 새 확정일자가 필요합니다. 기존 계약서는 남기고 증액분만 별도 계약서로 처리합니다. 보증금 6,000만원 초과면 30일 내 변경신고 의무이고 신고 시 확정일자가 자동 부여되며, 갱신요구권 계약의 5% 초과분은 무효입니다.

장기수선충당금은 소유자가 낼 돈이라 임차인이 대신 냈다면 임대차 종료 시 돌려받습니다. 같은 고지서의 수선유지비는 임차인 몫이라 반환 대상이 아닙니다. 법정 산정식이 전용면적이 아닌 주택공급면적 기준이라는 점과 적립 대상 요건, 청구 절차를 조문으로 짚었습니다.

대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기고, 확정일자를 더해야 우선변제권이 됩니다. 서울은 보증금 1억 6,500만원 이하일 때 5,500만원을 최우선으로 받되 주택가액의 2분의 1이 한도입니다. 갱신 증액도 변수입니다. 지역별 금액표를 2026년 9월 기준으로 정리했습니다.

전입신고는 전입한 날부터 14일 이내가 법정 기한이며 위반 시 5만원 이하 과태료입니다. 확정일자는 1건 600원이고 주민센터, 등기소, 공증인에서 받습니다. 대항력이 전입신고 다음 날 0시에 생기는 탓에 잔금일 근저당에 밀리는 구조와 그 하루를 막는 방법을 조문 기준으로 정리했습니다.

계약갱신청구권은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 요구해야 하고, 1회에 한해 2년이 보장됩니다. 임대인이 거절할 수 있는 9가지 사유, 5% 증액 상한과 1년 규칙, 실거주 거절 뒤 남에게 세를 놨을 때의 손해배상액 산정 기준을 조문으로 정리했습니다.

임대차 특약의 핵심은 문장이 아니라 날짜입니다. 대항력이 전입신고 다음 날 0시에 생기므로 담보권 설정 금지 기한은 전입신고일 이틀 뒤로 잡아야 합니다. 강행규정으로 무효가 되는 특약과 유효한 특약의 경계, 그대로 옮겨 쓸 수 있는 여섯 가지 문구를 조문 기준으로 정리했습니다.

버팀목전세자금은 부부합산 연소득 5천만원 이하, 순자산 3.45억원 이하 무주택 세대주가 대상이고 한도는 수도권 1.2억원입니다. 청년전용은 만 19~34세에 한도 1.5억원, 금리 연 2.2~3.3%입니다. 두 상품의 소득과 한도, 보증금 상한을 숫자로 비교했습니다.

묵시적 갱신은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 양쪽 모두 통지하지 않으면 성립하고 존속기간은 2년입니다. 임차인만 해지할 수 있고 통지 도달 3개월 뒤 효력이 생깁니다. 2기 차임 연체 시 성립하지 않는 예외와 계약갱신청구권과의 실질적 차이를 조문 기준으로 정리했습니다.

전세보증금 반환보증의 실제 기준선은 90%입니다. HUG와 HF 모두 보증금에 선순위 채권을 더한 값이 주택가격의 90%를 넘으면 가입이 막힙니다. 수도권 7억원 한도, 0.04%에서 0.154%까지 갈리는 보증료율, 계약기간 절반이라는 신청 기한을 비교했습니다.

보증금 반환이 늦어지면 내용증명, 임차권등기명령, 지급명령, 반환소송 순으로 대응합니다. 2023년 7월 19일부터 임대인 송달 전에도 임차권등기가 가능해졌고, 지연이자는 연 5%에서 소 제기 후 연 12%로 오릅니다. 등기 비용도 임대인에게 청구할 수 있습니다.

전월세 전환율 법정 상한은 연 10%와 기준금리 더하기 2% 중 낮은 쪽입니다. 2026년 8월 27일 기준금리가 3.00%로 오르며 상한은 5.00%가 됐습니다. 보증금 1억원 기준 월 41만 6,667원이라는 계산과 상한이 적용되는 경우를 조문으로 정리했습니다.

전세사기 예방은 등기부등본 세 곳 확인에서 시작합니다. 여기에 등기부에 안 나오는 임대인 미납 국세 열람 제도(2023년 4월 시행), 서울 5,500만원 등 지역별 최우선변제 금액, 전입신고 다음 날 0시라는 대항력 공백과 그 하루를 막는 특약까지 조문 기준으로 정리했습니다.

전세보증금 반환보증은 지역별 상한과 주택가격 기준 한도를 동시에 통과해야 가입됩니다. 수도권 7억원, 그 외 5억원이라는 상한과 주택가격의 90%에서 선순위 채권을 뺀 산식, 계약기간 절반이라는 신청 기한, 그리고 거절 사유 다섯 가지를 기관 공개 기준으로 정리했습니다.

전월세 신고는 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약을 30일 이내에 해야 합니다. 대상 지역은 수도권 전역과 광역시, 세종, 제주시, 도의 시로 군은 제외입니다. 확정일자 자동 부여 조건과 갱신계약 제외 요건, 과태료 기준을 조문 근거로 정리했습니다.