전세보증금 지키는 법, 보증 3사 어디를 고를까
흔히 말하는 안전선 80%는 공식 기준이 아닙니다. HUG와 HF가 실제로 쓰는 선은 90%이고, 전세보증금에 선순위 채권을 더한 값이 주택가격의 90%를 넘으면 보증 가입 자체가 막힙니다. 두 기관의 한도와 보증료율, 신청 기한을 숫자로 비교했습니다.
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전세 계약에서 "전세가율 80% 이하면 안전하다"는 말이 널리 쓰입니다. 그런데 80%는 어느 기관도 쓰지 않는 숫자입니다. 보증기관이 실제로 문을 열고 닫는 기준은 90%이고, 그것도 전세보증금만이 아니라 선순위 채권을 더한 값으로 봅니다. 아래는 2026년 8월 기준 HUG와 HF가 공개한 실제 조건입니다.
기준선은 80%가 아니라 90%다
보증기관은 담보인정비율이라는 값을 씁니다. 주택가격에 이 비율을 곱한 금액이 보증의 상한이고, 여기서 선순위 채권을 뺀 나머지가 실제 보증한도가 됩니다.
보증한도 = 주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위 채권
바꿔 말하면 가입 가능 여부는 이 부등식으로 결정됩니다.
전세보증금 + 선순위 채권 ≤ 주택가격 × 90%
이 비율은 원래 100%였는데 HUG 전세보증금반환보증 기준으로 2024년 1월 1일 이후 심사부터 90%로 내려갔습니다. 선순위 근저당이 전혀 없는 깨끗한 집이라도 전세보증금이 주택가격의 90%를 넘으면 보증이 되지 않는다는 뜻입니다.
여기서 널리 쓰이는 80%라는 숫자의 정체가 분명해집니다. 80%는 90%라는 실제 문턱 아래로 여유를 두라는 경험칙이지 공식 기준이 아닙니다. 시세가 조금 빠져도 90% 선 안에 남아 있으라는 완충으로 이해하는 편이 정확합니다.
- 판정식
- 전세보증금 + 선순위 채권 ≤ 주택가격 × 90%
- 담보인정비율
- 90% (2024년 1월 1일 심사분부터, 종전 100%)
- 선순위 채권
- 선순위 근저당권 설정액 + 선순위 임대차보증금
- 80%의 의미
- 공식 기준이 아닌 완충용 경험칙
보증 가입이 거절되는 집은 그 자체가 위험 신호입니다.
HUG와 HF, 숫자로 비교하면
두 기관은 한도 구조가 거의 같고 보증료율에서 크게 갈립니다.
| 항목 | HUG 전세보증금반환보증 | HF 일반전세지킴보증 |
|---|---|---|
| 보증금 한도 | 수도권 7억원, 그 외 5억원 | 서울, 경기, 인천 7억원, 그 외 5억원 |
| 보증한도 산식 | 주택가격 × 90% − 선순위 채권 | 주택가격 × 90% − 선순위채권총액 중 적은 금액 |
| 보증료율 | 0.115% ~ 0.154% | 연 0.04% ~ 0.18% (LTV 구간별) |
| 요율을 가르는 변수 | 보증금 수준, 주택유형, 부채비율 | LTV 70% 이하 0.04%, 70~80% 0.11%, 80~90% 0.18% |
| 신청 기한 | 계약기간의 1/2 경과 전 | 계약기간의 1/2 경과 전 |
| 추가 요건 | 보증대상 주택 유형 해당 | 계약기간 1년 이상, 보증금 5% 이상 지급, 2020년 4월 1일 이후 계약 |
표에서 실무상 가장 중요한 줄은 보증료율입니다. HF는 LTV가 낮을수록 요율이 급격히 떨어져 **70% 이하면 연 0.04%**인데, 이는 HUG의 최저 요율 0.115%의 3분의 1 수준입니다. 반대로 LTV가 80%를 넘으면 HF가 연 0.18%로 HUG 최고 요율보다 높아집니다.
즉 선순위가 적고 보증금이 낮은 집이라면 HF가, 90% 선에 가까운 집이라면 HUG가 유리해지는 구조입니다. 다만 HF는 계약기간 1년 이상, 보증금의 5% 이상 지급, 2020년 4월 1일 이후 체결한 계약이라는 요건이 따로 붙습니다.
보증료는 실제로 얼마인가
보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365로 계산합니다. 보증금 3억원, 계약기간 2년을 대입하면 이렇게 갈립니다.
| 적용 요율 | 기관과 조건 | 2년 총 보증료 |
|---|---|---|
| 연 0.04% | HF, LTV 70% 이하 | 24만원 |
| 연 0.11% | HF, LTV 70~80% | 66만원 |
| 0.115% | HUG 최저 요율 | 69만원 |
| 0.154% | HUG 최고 요율 | 92만 4,000원 |
| 연 0.18% | HF, LTV 80~90% | 108만원 |
같은 3억원 보증금인데 조건에 따라 2년 보증료가 24만원에서 108만원까지 네 배 넘게 벌어집니다. HF는 다자녀나 저소득 등 우대가구에 0.01~0.03%p를 추가로 깎아 주므로, 해당된다면 격차가 더 커집니다. 보증기관을 고를 때 "어디가 유리한가"는 결국 내 집의 LTV가 몇 %인지에 달려 있습니다.
SGI는 왜 비교표에 숫자가 없나
SGI 서울보증의 전세금보장신용보험은 HUG 한도를 넘는 고액 전세의 대안으로 흔히 거론됩니다. 다만 가입 한도와 보험료율이 공식 홈페이지에 수치로 공개돼 있지 않아, 이 글에서는 확인되지 않은 값으로 남깁니다. SGI는 영업지점 상담이나 고객센터를 통해 조건을 안내합니다.
비교 자체가 온라인에서 끝나지 않는다는 점을 미리 알고 있는 편이 낫습니다. 한도를 넘는 보증금이라면 HUG와 HF에서 거절 여부를 먼저 확인한 뒤 SGI 상담을 잡는 순서가 시간을 아낍니다.
신청 기한을 놓치면 가입 자체가 막힌다
반환보증에서 가장 많이 놓치는 것이 기한입니다. 요건을 다 갖췄어도 시기를 넘기면 가입할 수 없습니다.
전세보증금 반환보증 가입 절차
계약 후 반환보증에 가입하기까지의 순서와 기한입니다.
대항력 요건 확보
주택을 인도받아 점유하고 전입신고를 하면 다음 날 0시에 대항력이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조). 확정일자까지 받아야 우선변제권이 붙습니다(제3조의2).
90% 부등식 계산
등기부로 선순위 근저당과 선순위 임대차보증금을 확인해, 전세보증금과 합한 값이 주택가격의 90%를 넘지 않는지 계산합니다.
기한 안에 신청
신규계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지, 갱신계약은 만료일 1개월 전부터 계약기간의 1/2 경과 전까지 신청합니다.
심사와 보증료 납부
임대차계약서, 확정일자, 전입세대 확인서, 등기부등본 등을 내고 심사를 거친 뒤 보증료를 납부하면 보증이 개시됩니다.
2년 계약이라면 신청 가능 기간은 입주 후 약 1년입니다. 이 기간이 지나면 그 계약에 대해서는 보증에 가입할 수 없고, 다음 갱신 때를 기다려야 합니다.
계약 전 확인 목록
- 등기부등본으로 선순위 근저당권 설정액을 확인했는가 (계약일과 잔금일에 각각)
- 다가구주택이라면 나보다 앞선 임차인의 보증금 총액까지 확인했는가
- 전세보증금과 선순위 채권을 더한 값이 주택가격의 90% 안에 들어오는가
- 보증금이 지역 한도(수도권 7억원, 그 외 5억원) 이내인가
- 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간 절반이 되는 날을 달력에 표시했는가
- 입주 당일 전입신고와 확정일자를 함께 처리할 계획인가
- 계약서에 보증 가입 협조와 선순위 권리 미설정 특약을 넣었는가
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 보증기관이 쓰는 실제 기준은 90%입니다. 전세보증금에 선순위 채권을 더한 값이 주택가격의 90%를 넘으면 HUG와 HF 모두 가입을 받지 않습니다. 흔히 말하는 80%는 공식 기준이 아니라 시세 하락에 대비한 완충 개념입니다.
- HUG와 HF 모두 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하입니다. 여기에 더해 보증한도는 주택가격의 90%에서 선순위 채권을 뺀 금액으로 따로 계산됩니다.
- 보증금액 × 보증료율 × 계약기간 ÷ 365로 계산합니다. 보증금 3억원 2년 계약이면 HF의 LTV 70% 이하 요율 0.04%로 24만원, HUG 최고 요율 0.154%로 92만 4,000원입니다.
- LTV가 낮으면 HF입니다. HF는 LTV 70% 이하에서 연 0.04%로 HUG 최저 0.115%보다 훨씬 낮습니다. 반대로 LTV가 80%를 넘으면 HF가 연 0.18%가 되어 HUG보다 비싸집니다.
- 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지입니다. 신규계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날이 기산점이고, 갱신계약은 만료일 1개월 전부터 신청할 수 있습니다. 2년 계약이면 입주 후 약 1년이 마감입니다.
- 아닙니다. 확정일자는 우선변제권의 기반일 뿐 반환을 보장하지 않습니다. 선순위 근저당이 있으면 배당에서 밀립니다. 90% 부등식을 통과하는 집이라면 반환보증을 함께 거는 것이 안전합니다.
Q. 전세가율은 몇 %가 안전한가요?▾
Q. 반환보증 보증금 한도는 얼마인가요?▾
Q. 보증료는 얼마나 드나요?▾
Q. HUG와 HF 중 어디가 유리한가요?▾
Q. 반환보증은 언제까지 신청해야 하나요?▾
Q. 확정일자만 받으면 보증금을 돌려받나요?▾
결론
전세보증금 방어의 판정식은 하나로 압축됩니다. 전세보증금 + 선순위 채권 ≤ 주택가격 × 90%. 이 부등식을 통과하면 보증에 가입할 수 있고, 통과하지 못하면 그 집은 보증기관이 위험하다고 판단한 집입니다. 통과한 뒤에는 요율이 문제인데, LTV가 낮으면 HF가 연 0.04%로 압도적으로 싸고 90% 선에 가까우면 HUG가 유리해집니다. 그리고 이 모든 것에 앞서 계약기간 절반이라는 신청 기한이 걸려 있습니다. 계약 단계에서 전세가율 계산기로 부등식을 먼저 확인하고, 등기부는 계약일과 잔금일에 각각 다시 떼어 보시길 권합니다.
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