전세보증금 반환보증, 수도권 7억 그 외 5억 한도
반환보증에는 상한이 두 개 있습니다. 지역별 보증금 상한(수도권 7억원, 그 외 5억원)을 통과해도, 주택가격의 90%에서 선순위 채권을 뺀 금액이 내 보증금보다 작으면 거절됩니다. 어느 쪽에 걸리는지에 따라 대응이 달라지므로 두 계산을 나눠서 해야 합니다.
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"보증금이 7억원 이하니까 가입되겠지"라고 생각했다가 거절되는 경우가 있습니다. 지역별 상한은 문턱 하나일 뿐이고, 그 뒤에 주택가격을 기준으로 한 두 번째 계산이 기다리고 있기 때문입니다. 어느 쪽에 걸렸는지에 따라 할 수 있는 일이 다르므로, 두 계산을 나눠서 보는 것이 이 글의 목적입니다. 기관 선택과 보증료율 비교는 전세보증금 지키는 법에서 다뤘습니다.
두 개의 상한을 동시에 통과해야 한다
첫 번째 상한은 보증금 자체의 금액입니다. HUG 전세보증금반환보증과 HF 일반전세지킴보증 모두 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하만 받습니다. 이 선을 넘으면 공적 보증은 그대로 끝입니다.
두 번째 상한은 그 집이 감당할 수 있는 금액입니다.
보증한도 = 주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위 채권
여기서 선순위 채권은 선순위 근저당권 설정액과 나보다 앞선 임대차보증금을 합한 값입니다. 이 계산 결과가 내 보증금보다 작으면, 보증금이 7억원 이하여도 가입되지 않습니다.
- 1차 상한
- 보증금 자체가 수도권 7억원, 그 외 5억원 이하
- 2차 상한
- 주택가격 × 90% − 선순위 채권 ≥ 내 보증금
- 담보인정비율
- 90% (종전 100%에서 하향)
- 선순위 채권
- 선순위 근저당 설정액 + 선순위 임대차보증금
둘 중 하나라도 통과하지 못하면 거절됩니다.
예를 들어 주택가격이 5억원이고 선순위 근저당 설정액이 1억원이면, 보증 가능한 최대 보증금은 5억 × 90% − 1억 = 3억 5,000만원입니다. 보증금이 4억원이라면 수도권 7억원 한도 안에 있어도 거절됩니다.
주택가격은 내가 정하는 값이 아니다
여기서 변수는 주택가격을 얼마로 보느냐입니다. 이 값은 임차인이나 임대인이 정하는 것이 아니라 보증기관이 정해진 순서에 따라 산정합니다.
HUG 상품개요에 따르면 주택가격은 보증 승인일 기준의 가격정보 적용 순위에 따라 결정되며, 다음이 근거로 쓰입니다.
- 감정평가서에 따른 감정평가금액 (주택유형별 기준층 감정평가)
- 아파트와 오피스텔은 KB시세의 일반평균가, 부동산테크 시세의 하한가와 상한가의 산술평균
- 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공시가격에 국토교통부장관이 정하여 고시하는 비율을 곱한 금액
공시가격에 곱하는 배율은 국토교통부 고시로 정해지며 HUG 공개 페이지에서 구체적 수치가 확인되지 않아 이 글에서는 단정하지 않습니다. 배율이 바뀌면 같은 집이라도 보증 가능 금액이 함께 움직이므로, 신청 시점에 기관으로 확인해야 하는 항목입니다.
주택 유형에 따라 적용 대상도 갈립니다. 위 시세 기준은 아파트, 오피스텔, 연립주택, 다세대주택에 적용되고 단독주택, 다가구주택, 다중주택은 제외되어 다른 방식으로 산정됩니다. 시세 정보가 잡히지 않는 신축 빌라에서 문제가 자주 생기는 이유가 여기 있습니다.
가입이 거절되는 다섯 가지
거절 사유를 미리 알면 계약 단계에서 위험한 매물을 걸러낼 수 있습니다.
| 거절 사유 | 무엇이 문제인가 | 가능한 대응 |
|---|---|---|
| 보증금이 지역 상한 초과 | 수도권 7억원, 그 외 5억원을 넘김 | 공적 보증 불가, 민간 보증 상담 |
| 주택가격 기준 한도 미달 | 주택가격 × 90% − 선순위 채권 < 보증금 | 보증금 감액 협상 또는 임대인의 선순위 채권 상환 |
| 선순위 채권 과다 | 근저당 채권최고액이나 앞선 임차보증금이 큼 | 잔금 전 근저당 말소를 특약으로 요구 |
| 대상 주택 요건 미달 | 미등기, 위반건축물, 비주거 용도, 압류나 경매 진행 중 | 계약 재검토 |
| 신청 기한 경과 | 계약기간의 절반이 지남 | 갱신 시점까지 대기 (해당 계약은 가입 불가) |
이 중 임차인이 계약 전에 통제할 수 있는 것은 두 번째와 세 번째입니다. 주택가격을 알면 역산으로 보증이 되는 보증금 상한이 나오므로, 그 금액을 협상 목표로 삼을 수 있습니다. 앞의 예시라면 3억 5,000만원이 그 선입니다.
신청 기한, 계약기간의 절반
요건을 다 갖췄어도 시기를 넘기면 가입할 수 없습니다. HUG와 HF 모두 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지가 마감입니다.
전세보증금 반환보증 가입 절차
계약 후 반환보증에 가입하기까지의 순서와 기한입니다.
등기부등본 확인
을구의 근저당 채권최고액과 갑구의 압류, 경매개시 여부를 확인합니다. 다가구주택이면 앞선 임차인의 보증금 현황도 함께 확인합니다.
두 상한 계산
보증금이 지역 상한(수도권 7억원, 그 외 5억원) 안에 있는지, 그리고 주택가격 × 90% − 선순위 채권이 내 보증금 이상인지 각각 계산합니다.
대항력 확보
주택을 인도받고 전입신고와 확정일자를 마쳐 대항력과 우선변제권을 갖춥니다.
기한 안에 신청
신규계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2 경과 전까지, 갱신계약은 만료일 1개월 전부터 계약기간의 1/2 경과 전까지 신청합니다.
서류 제출과 심사
임대차계약서, 확정일자, 등기부등본, 주민등록등본 등을 내고 심사를 받습니다.
보증서 발급
심사를 통과하면 보증료를 납부하고 보증서를 받습니다.
2년 계약이라면 입주 후 약 1년이 마감입니다. 이 기간을 넘기면 해당 계약에 대해서는 가입할 수 없고 갱신 시점을 기다려야 하므로, 계약 초기에 가입 여부를 결정해 두는 편이 안전합니다. 자세한 제출 서류는 HUG 이용절차 안내에서 확인할 수 있습니다.
보증료는 얼마인가
보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365로 계산합니다. HUG는 보증금 수준과 주택유형, 부채비율에 따라 0.115%에서 0.154%, HF는 LTV 구간에 따라 **연 0.04%에서 0.18%**입니다.
보증금 3억원을 2년 계약으로 넣으면 HF의 LTV 70% 이하 요율에서 24만원, HUG 최고 요율에서 92만 4,000원으로 갈립니다. 요율 비교와 기관 선택 기준은 전세보증금 지키는 법에서 자세히 다뤘습니다.
가입 전 확인 목록
- 보증금이 지역 상한(수도권 7억원, 그 외 5억원) 안에 있는가
- 등기부 을구의 채권최고액을 확인했는가 (대출 잔액이 아니라 등기된 금액)
- 다가구주택이라면 나보다 앞선 임차인의 보증금 총액을 확인했는가
주택가격 × 90% − 선순위 채권이 내 보증금 이상인가- 주택 유형이 시세 산정 대상인가 (단독, 다가구, 다중주택은 별도 산정)
- 미등기, 위반건축물, 비주거 용도, 압류나 경매 진행에 해당하지 않는가
- 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간 절반이 되는 날을 표시했는가
- 전입신고와 확정일자를 입주 당일 마쳤는가
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 아닙니다. 지역 상한은 두 상한 중 하나일 뿐입니다. 주택가격 × 90%에서 선순위 채권을 뺀 금액이 내 보증금보다 작으면 거절됩니다. 주택가격 5억원에 근저당 1억원이면 보증 가능한 보증금은 3억 5,000만원까지입니다.
- 주택가격 중 보증이 커버하는 비율입니다. 이 비율을 곱한 금액에서 선순위 채권을 뺀 값이 보증한도가 됩니다. 종전 100%에서 90%로 내려왔습니다.
- 보증기관이 승인일 기준 가격정보 적용 순위에 따라 산정합니다. 감정평가금액, 아파트와 오피스텔은 KB시세 일반평균가와 부동산테크 시세의 산술평균, 공시가격에 국토교통부장관이 고시하는 비율을 곱한 금액 등이 쓰입니다. 단독, 다가구, 다중주택은 이 시세 기준에서 제외됩니다.
- 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지입니다. 신규계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날이 기산점이고, 갱신계약은 만료일 1개월 전부터 신청할 수 있습니다. 2년 계약이면 입주 후 약 1년이 마감입니다.
- 나보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인들의 보증금이 전부 선순위 채권에 들어가기 때문입니다. 근저당이 없어도 앞선 세대의 보증금 합계만으로 한도가 사라질 수 있어, 계약 전에 전체 임차 현황을 확인해야 합니다.
- 보증금액 × 보증료율 × 계약기간 ÷ 365로 계산합니다. HUG는 0.115~0.154%, HF는 LTV 구간에 따라 연 0.04~0.18%입니다. 보증금 3억원 2년 계약이면 24만원에서 92만 4,000원 사이입니다.
- 반환보증은 임대인 동의 없이 가입할 수 있습니다. 다만 임대인에게 통지가 가므로, 계약서에 가입 협조 특약을 넣어 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
Q. 보증금이 7억원 이하면 무조건 가입되나요?▾
Q. 담보인정비율 90%는 무엇인가요?▾
Q. 주택가격은 어떻게 정해지나요?▾
Q. 전세 계약 후 언제까지 가입할 수 있나요?▾
Q. 다가구주택은 왜 가입이 어렵나요?▾
Q. 보증료는 얼마인가요?▾
Q. 집주인 동의가 없어도 가입할 수 있나요?▾
결론
반환보증을 알아볼 때 계산은 두 번 해야 합니다. 먼저 보증금이 수도권 7억원, 그 외 5억원 안에 있는가, 다음으로 주택가격 × 90% − 선순위 채권이 내 보증금 이상인가입니다. 두 번째 계산은 역산하면 협상 카드가 됩니다. 주택가격 5억원에 근저당 1억원인 집이라면 3억 5,000만원이 보증되는 상한이므로, 그 금액으로 보증금을 맞추자고 요구할 근거가 생깁니다. 그리고 이 모든 계산에 앞서 계약기간 절반이라는 마감이 있습니다. 계약 전 등기부 확인 절차는 전세사기 예방에서 이어집니다.
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