전월세 신고제, 보증금 6천만원 넘으면 30일 안에
확정일자가 자동으로 붙는다는 말에는 조건이 하나 빠져 있습니다. 임대차계약서를 함께 제출해야 부여된 것으로 봅니다. 신고 대상 지역은 도의 시까지이고 군은 빠지며, 갱신은 금액 변동 없이 기간만 늘리면 신고하지 않아도 됩니다. 조문 번호와 함께 정리했습니다.
아래 목차로 핵심 내용을 바로 확인하세요
전월세 신고는 임차인에게 손해가 아니라 이득인 제도입니다. 확정일자가 함께 해결되기 때문입니다. 다만 그 혜택에는 조건이 붙어 있고, 대상 지역에서 빠지는 곳이 있으며, 갱신계약은 경우에 따라 신고하지 않아도 됩니다. 2026년 8월 기준으로 근거 조문을 하나씩 짚어 보겠습니다.
대상은 금액과 지역을 함께 본다
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2와 시행령 제4조의3이 대상을 정합니다. 금액과 지역 두 조건을 모두 충족해야 신고 의무가 생깁니다.
| 기준 | 내용 | 주의할 점 |
|---|---|---|
| 금액 | 보증금 6,000만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과 | 둘 중 하나만 넘어도 대상 |
| 지역 | 수도권(서울, 경기, 인천) 전역, 광역시, 세종시, 제주시, 도 지역의 모든 시 | 도 지역의 군은 제외 |
| 기한 | 계약체결일부터 30일 이내 | 잔금일이나 입주일이 아니라 계약일 기준 |
| 의무자 | 임대인과 임차인 공동 | 한쪽이 신고하면 공동 신고로 처리 |
금액 조건은 또는입니다. 보증금이 5,000만원이어도 월세가 35만원이면 대상이고, 월세가 없어도 보증금이 6,000만원을 넘으면 대상입니다.
지역에서 자주 놓치는 것이 군 지역 제외입니다. 도에 속한 시는 전부 대상이지만 군은 빠집니다. 제주는 제주시만 명시돼 있습니다.
기한의 기산점도 헷갈리기 쉽습니다. 잔금일이나 입주일이 아니라 계약을 체결한 날부터 30일입니다. 계약하고 입주까지 두 달이 뜨는 경우라면 입주 전에 이미 기한이 지날 수 있습니다.
확정일자 자동 부여에는 조건이 있다
전월세 신고의 가장 큰 실익은 확정일자입니다. 제6조의5 제3항은 임대차계약서를 제출한 경우 신고 접수 시점에 확정일자가 부여된 것으로 본다고 정합니다.
바꿔 말하면 계약서를 내지 않고 신고 내용만 입력하면 확정일자는 붙지 않습니다. 온라인 신고에서 계약서 파일 첨부를 건너뛰거나, 방문 신고에서 계약서를 두고 가면 우선변제권 요건이 해결되지 않은 채 신고만 끝납니다.
갱신계약은 금액이 바뀌었을 때만
갱신도 원칙적으로 신고 대상이지만 예외가 있습니다. 금액 변동 없이 임대차 기간만 연장하는 경우는 신고에서 제외됩니다.
즉 보증금이나 월세가 한 푼이라도 오르거나 내렸다면 갱신이라도 신고해야 하고, 같은 금액으로 2년을 더 사는 것이라면 신고하지 않아도 됩니다. 계약갱신청구권을 행사한 갱신인지 여부와는 별개로 금액 변동만 봅니다.
신고를 마친 계약의 내용이 바뀌거나 계약이 해제된 경우에는 변경신고와 해제신고 의무가 따로 있습니다. 최초 신고로 끝나는 것이 아니라는 점을 기억해야 합니다.
신고 방법과 준비물
| 방법 | 어디서 | 준비물 |
|---|---|---|
| 온라인 신고 | 부동산거래관리시스템 | 공동인증서, 임대차계약서 파일 |
| 방문 신고 | 주택 소재지 관할 주민센터 | 신분증, 임대차계약서 원본 |
전월세 온라인 신고 방법
부동산거래관리시스템에서 주택 임대차 계약을 온라인으로 신고하는 순서입니다.
시스템 접속
부동산거래관리시스템에 접속해 주택임대차계약신고 메뉴를 선택합니다.
지역 선택
주택 소재지의 관할 지자체를 선택합니다.
계약 정보 입력
임대인과 임차인 정보, 보증금과 월 차임, 계약 기간을 입력합니다.
계약서 첨부
임대차계약서 파일을 반드시 첨부합니다. 이 단계를 건너뛰면 확정일자가 부여되지 않습니다.
신고와 필증 확인
공동인증서로 접수한 뒤 발급된 신고필증에서 확정일자 부여 여부를 확인합니다.
방문 신고는 주민센터에서 전입신고와 함께 처리하면 한 번에 정리됩니다. 자세한 이용 안내는 부동산거래관리시스템 서비스 안내에서 볼 수 있습니다.
과태료, 계도기간은 2025년 5월 31일에 끝났다
제28조 제5항 제3호는 신고하지 않거나 거짓 신고한 자에게 100만원 이하의 과태료를 부과하도록 정합니다. 이 100만원은 법률상 상한이고, 실제 부과액은 시행령의 부과기준을 따릅니다.
2021년 6월 1일부터 운영된 계도기간이 2025년 5월 31일 종료되어, 2025년 6월 1일 이후 체결된 계약부터 실제로 부과되고 있습니다. 다만 같은 시기 국토교통부 발표로 지연신고 부과기준이 최대 100만원에서 최대 30만원으로 인하됐습니다. 거짓 신고는 법률 상한인 100만원이 그대로 적용됩니다.
계약 후 확인 목록
- 보증금 6,000만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과인가
- 주택 소재지가 대상 지역인가 (도 지역의 군은 제외)
- 계약체결일부터 30일을 계산했는가 (잔금일이 아님)
- 온라인이면 계약서 파일을, 방문이면 계약서 원본을 챙겼는가
- 신고필증에서 확정일자 부여 여부를 확인했는가
- 갱신이라면 금액 변동이 있었는가 (없으면 신고 제외)
- 계약 내용이 바뀌거나 해제되면 변경신고와 해제신고를 했는가
전입신고까지 마치면 대항력과 우선변제권을 함께 갖추게 됩니다. 이 순서와 하루의 공백에 대해서는 전세사기 예방에서, 보증금이 크다면 반환보증 한도에서 이어집니다.
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 보증금 6,000만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과이고, 주택이 수도권 전역과 광역시, 세종시, 제주시, 도 지역의 시에 있어야 합니다. 도 지역의 군은 제외됩니다.
- 계약체결일부터입니다. 잔금일이나 입주일이 아닙니다. 계약과 입주 사이가 길면 입주 전에 기한이 지날 수 있으니 계약 직후 처리하는 것이 안전합니다.
- 임대차계약서를 제출한 경우에만 확정일자가 부여된 것으로 봅니다(제6조의5 제3항). 계약서를 첨부하지 않고 신고 내용만 입력하면 확정일자는 붙지 않으므로, 신고필증에서 부여 여부를 확인해야 합니다.
- 금액 변동 없이 임대차 기간만 연장하는 경우는 제외됩니다. 보증금이나 월세가 바뀌었다면 갱신이라도 신고해야 합니다. 계약갱신청구권 행사 여부와는 관계없이 금액 변동만 봅니다.
- 법률 상한은 100만원 이하입니다(제28조 제5항 제3호). 지연신고 부과기준은 2025년 시행령 개정으로 최대 30만원으로 인하됐고, 거짓 신고는 100만원 상한이 그대로 적용됩니다. 계도기간은 2025년 5월 31일 종료됐습니다.
- 신고 의무는 임대인과 임차인 모두에게 있고, 한쪽이 신고하면 공동 신고로 처리됩니다. 임차인 단독으로 계약서를 제출해 신고할 수 있으므로 임대인의 협조가 없어도 확정일자를 확보할 수 있습니다.
- 다릅니다. 전입신고는 거주지 이동 신고이고 전월세 신고는 임대차 계약 내용 신고입니다. 근거 법령도 각각 주민등록법과 부동산 거래신고 등에 관한 법률로 다릅니다. 주민센터에서 함께 처리할 수 있습니다.
Q. 전월세 신고 대상 기준은 무엇인가요?▾
Q. 신고 기한 30일은 언제부터인가요?▾
Q. 신고하면 확정일자를 따로 받지 않아도 되나요?▾
Q. 갱신계약도 신고해야 하나요?▾
Q. 전월세 신고를 안 하면 과태료가 얼마인가요?▾
Q. 임대인이 신고를 거부하면 어떻게 하나요?▾
Q. 전월세 신고와 전입신고는 다른 건가요?▾
결론
전월세 신고에서 실수가 나는 지점은 세 곳입니다. 첫째, 기한의 기산점이 잔금일이 아니라 계약체결일이라는 것. 둘째, 확정일자는 계약서를 제출해야 붙는다는 것. 셋째, 갱신은 금액이 바뀌었을 때만 신고 대상이라는 것입니다. 대상 지역에서 도의 군이 빠진다는 점까지 확인하면 판단이 끝납니다. 계도기간이 2025년 5월 31일로 끝난 만큼, 계약서에 도장을 찍은 날부터 30일을 세어 달력에 표시해 두시길 권합니다.
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