전세사기 예방 등기부 확인법 (압류 전 미납 국세는 등기부에 없다)

전세사기는 운이 나빠서가 아니라 확인할 것을 확인하지 않아 당합니다. 그런데 "등기부를 확인하라"는 조언만으로는 부족합니다. 등기부에 아예 기록되지 않는 선순위 위험이 있기 때문입니다. 아래는 2026년 8월 기준 조문과 국세청 안내에 근거한 확인 항목입니다.

등기부등본에서 볼 세 곳

등기부등본은 인터넷등기소 부동산등기 열람과 발급에서 누구나 뗄 수 있습니다. 계약 전, 계약 당일, 잔금 당일 세 번 봅니다. 계약과 잔금 사이에 근저당이 새로 잡히는 사고가 실제로 일어납니다.

등기소 열람을 세 번 반복할 때는 HUG 안심전세와 전월세 신고 입구까지 한 줄로 묶은 전세 계약 전 확인 바로가기를 즐겨찾기해 두면 화면을 찾느라 시간을 쓰지 않습니다.

을구에서 볼 것은 채권최고액입니다. 실제 대출 잔액이 아니라 등기된 채권최고액(통상 대출금의 110~130%)이 배당에서 앞서므로, 이 금액에 내 보증금을 더해 판단해야 합니다.

전세가율에 대해서는 흔히 80%가 안전선으로 언급되는데, **보증기관이 실제로 쓰는 기준은 90%**입니다. HUG와 HF 모두 전세보증금 + 선순위 채권 ≤ 주택가격 × 90%를 넘으면 반환보증을 받지 않습니다. 80%는 시세가 빠질 것에 대비한 완충으로 이해하는 편이 정확합니다. 자세한 기준은 전세보증금 지키는 법에서 다뤘습니다.

잔금 당일 아침에 등기부를 또 떼야 하나요?

떼야 합니다. 등기부등본은 계약 전, 계약 당일, 잔금 당일 세 번 봅니다. 대항력이 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생기므로 잔금을 치른 그날은 아직 순위가 없고, 그 사이에 근저당이 새로 설정되면 임차인이 뒤로 밀립니다. 열람은 인터넷등기소에서 누구나 할 수 있고 계약과 잔금 사이에 근저당이 잡히는 사고가 실제로 일어납니다.

등기부에 안 나오는 위험, 임대인의 미납 국세

임대인에게 체납 국세가 있어도 아직 압류가 되지 않았다면 등기부에는 아무것도 뜨지 않습니다. 등기부가 깨끗해 보여도 경매나 공매로 넘어가는 순간 국세가 배당에서 앞설 수 있다는 뜻입니다. 전세사기 예방에서 가장 자주 빠지는 구멍이 여기입니다.

2023년 4월부터 제도가 바뀌었습니다. 국세징수법 제109조에 따라 임대차개시일까지는 임대인의 동의 없이 미납 국세를 열람할 수 있습니다. 보증금 1천만원을 초과하는 계약이 대상입니다.

법정기일이 내 확정일자보다 빠른 국세는 여전히 보증금보다 앞섭니다. 그래서 계약 후에 반드시 한 번 확인해야 합니다.

다만 이른바 당해세에는 완화 규정이 생겼습니다. 국세기본법 제35조는 2023년 4월 1일부터, 경매나 공매에서 그 재산에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 늦은 경우 그 배분 예정액 한도에서 주택임차보증금에 먼저 배분하도록 정하고 있습니다. 당해세라고 무조건 밀리지는 않게 된 것입니다.

보증금이 작다면 최우선변제부터 확인한다

보증금이 일정액 이하인 소액임차인은 선순위 근저당보다도 앞서 일정 금액을 우선 변제받습니다. 최악의 경우 건질 수 있는 하한선이므로, 내 보증금이 이 구간에 드는지부터 확인할 가치가 있습니다.

두 가지 조건이 붙습니다. 첫째, 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖춰야 하고 그 상태가 경락기일까지 유지돼야 합니다. 둘째, 우선변제액이 주택가액의 2분의 1을 초과하면 2분의 1까지만 받습니다.

서울에서 보증금 1억 6,500만원짜리 전세라면 최악의 경우에도 5,500만원은 선순위 근저당보다 먼저 받는다는 뜻입니다. 반대로 1억 7,000만원이면 이 보호가 통째로 사라집니다. 보증금이 경계선 근처라면 금액 조정을 협상 카드로 쓸 여지가 있습니다.

대항력은 전입신고 다음 날 0시, 이 하루가 위험하다

주택임대차보호법 제3조에 따라 대항력은 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생깁니다. 확정일자를 받으면 그 시점부터 우선변제권 순위가 정해집니다(제3조의2).

문제는 이 시차입니다. 잔금을 치른 당일 임대인이 근저당을 설정하면, 그 근저당은 당일에 효력이 생기고 내 대항력은 다음 날 0시에 생겨 한 칸 밀립니다. 실제 사고 유형입니다.

전월세 신고 대상 계약이라면 신고할 때 확정일자가 자동으로 부여되므로 절차가 한 번에 정리됩니다.

보증보험에 들 계획이면 등기부 확인은 건너뛰어도 되나요?

건너뛸 수 없습니다. 보증 가입 여부와 무관하게 선순위 근저당은 사고가 났을 때 배당 순위를 정하고, 애초에 가입 요건에 걸려 보증이 되지 않는 물건도 있습니다. 반환보증 한도 자체도 수도권 7억원, 그 밖의 지역 5억원으로 상한이 있어 보증금 전액이 자동으로 덮이는 구조가 아닙니다. 한도와 가입 요건은 반환보증 한도에 정리돼 있습니다.

계약 단계별 확인 목록

• 등기부등본의 소유자와 계약 상대가 같은가 (대리인이면 위임장과 인감증명서 원본)
• 을구 근저당의 채권최고액과 내 보증금의 합이 주택가격의 90% 안에 들어오는가
• 신탁 등기나 압류, 가압류, 경매개시 기입이 없는가
• 내 보증금이 지역별 최우선변제 구간에 드는가
• 계약 후 임대차개시일까지 미납 국세를 열람했는가
• 임대인에게 지방세 납세증명서를 요구했는가
• 잔금일까지 근저당 설정 금지 특약을 넣었는가
• 잔금 송금 직전에 등기부를 다시 확인했는가
• 입주 당일 전입신고와 확정일자를 마쳤는가
• 반환보증 가입이 가능한 물건인가 (거절되면 그 자체가 위험 신호)

사고가 났을 때

핵심은 대항력을 잃지 않는 것입니다. 보증금을 못 받은 상태에서 전입을 빼거나 짐을 완전히 옮기면 대항력과 우선변제권이 사라집니다.

• 이사가 불가피하면 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 유지한 채 옮길 수 있습니다.
• 반환보증에 가입했다면 HUG에 보증 이행을 청구합니다.
• 임대인이 잠적하거나 사기가 의심되면 경찰에 신고하고, 전세피해지원센터 상담을 병행합니다.

자주 묻는 질문

결론

전세사기 예방에서 대부분의 조언이 등기부등본에서 멈춥니다. 그런데 실제 사고는 등기부에 안 보이는 곳에서 납니다. 압류 전 체납 국세가 그렇고, 잔금 당일과 대항력 발생 사이의 하루가 그렇습니다. 순서를 이렇게 잡으시길 권합니다. 등기부에서 채권최고액을 보고, 90% 선을 계산하고, 계약 후 미납 국세를 열람하고, 잔금 직전에 등기부를 다시 떼고, 입주 당일 전입신고와 확정일자를 마칩니다. 보증금이 지역별 최우선변제 구간이라면 그 금액이 최악의 경우 하한선이 됩니다. 반환보증 가입 가능 여부는 전세보증금 반환보증 한도에서 이어집니다.