보증금 반환 안 될 때, 내용증명부터 5단계 대응
임대인이 잠적해 서류를 안 받으면 예전엔 임차권등기가 막혔습니다. 2023년 7월 19일부터는 임대인에게 송달되기 전에도 등기가 됩니다. 그리고 지연이자는 소송을 걸기 전과 후가 다릅니다. 연 5%에서 연 12%로 뛰므로 소 제기 자체가 압박 수단이 됩니다.
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보증금 반환이 늦어질 때 임차인이 가진 카드는 생각보다 구체적입니다. 그런데 많은 글이 "내용증명을 보내고 소송하세요"에서 멈춥니다. 실제로 필요한 것은 어느 시점에 무엇이 얼마나 불어나는가입니다. 아래는 2026년 8월 기준 조문에 적힌 절차와 숫자입니다.
임대인이 잠적해도 임차권등기는 된다
이사를 가야 하는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령이 유일한 방패입니다. 등기가 되면 이사하고 전입을 빼도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
예전에는 여기에 큰 구멍이 있었습니다. 임대인에게 결정문이 송달되어야 등기가 진행됐기 때문에, 임대인이 잠적하거나 송달을 회피하면 임차인은 이사도 못 가고 발이 묶였습니다. 전세사기의 전형적인 2차 피해였습니다.
2023년 개정으로 이 문제가 해소됐습니다. 제3조의3 제3항이 「민사집행법」 제292조 제3항(가압류 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다)을 준용하게 되어, 임대인에게 결정을 송달하기 전에도 임차권등기 기입을 촉탁할 수 있습니다. 2023년 7월 19일부터 시행됐고, 시행 전에 내려져 아직 송달되지 않은 명령에도 적용됩니다.
- 신청
- 주택 소재지 관할 법원, 임차인 단독 신청
- 효력 시점
- 신청이 아니라 등기부 기재 완료 시
- 송달 전 집행
- 2023년 7월 19일부터 임대인 송달 전에도 촉탁 가능
- 비용
- 신청과 등기 비용을 임대인에게 청구 가능(제8항)
등기 완료를 확인하기 전에는 절대 전출하지 마세요.
지연이자는 소를 제기하는 순간 두 배 이상이 된다
보증금을 늦게 돌려받으면 그동안의 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 그런데 이율이 두 구간으로 나뉩니다.
- 소 제기 전: 민법 제379조의 법정이율 연 5%
- 소 제기 후: 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따라 소장 부본이 송달된 다음 날부터 연 12%
| 보증금 | 연 5% 적용 (소 제기 전) | 연 12% 적용 (소장 송달 후) |
|---|---|---|
| 1억원 | 250만원 | 600만원 |
| 2억원 | 500만원 | 1,200만원 |
| 3억원 | 750만원 | 1,800만원 |
이 차이가 실무에서 의미하는 바는 분명합니다. 소를 제기하는 것 자체가 협상 압박이 됩니다. 보증금 3억원이 6개월 밀렸을 때 연 5%로는 750만원이지만, 소장이 송달된 뒤로는 같은 기간에 1,800만원이 붙습니다. 임대인 입장에서 버티는 비용이 두 배 이상 늘어납니다.
내용증명을 먼저 보내는 이유도 여기 있습니다. 지연이자의 기산점과 이행 청구 사실을 문서로 남겨 두어야 합니다.
수단별 역할과 선택 기준
| 수단 | 역할 | 언제 쓰나 |
|---|---|---|
| 내용증명 | 이행 청구 사실과 지연이자 기산점 기록 | 만기 직후 가장 먼저 |
| 임차권등기명령 | 이사 후에도 대항력과 우선변제권 유지 | 이사가 필요할 때 |
| 반환보증 이행청구 | 보증기관이 먼저 지급하고 임대인에게 구상 | 가입자라면 최우선 |
| 지급명령 | 재판 없는 간이 절차, 이의 없으면 집행권원 | 임대인이 다투지 않을 때 |
| 보증금 반환소송 | 정식 재판으로 집행권원 확보 | 임대인이 다투거나 잠적했을 때 |
전세보증금 반환보증에 가입돼 있다면 보증기관 이행청구가 압도적으로 빠릅니다. 소송과 강제집행을 보증기관이 대신 떠안기 때문입니다.
지급명령은 임대인이 이의를 제기하면 정식 소송으로 넘어갑니다. 다만 지급명령 신청 시점부터 소 제기의 효과가 인정되므로, 다툼이 없을 것 같으면 먼저 시도해 볼 가치가 있습니다.
절차 순서
보증금 반환을 위한 대응 절차
만기에 보증금을 돌려받지 못했을 때 권리를 지키며 채권을 확보하는 순서입니다.
내용증명 발송
계약 종료 의사와 보증금 반환 요구를 내용증명으로 보냅니다. 이행 청구 사실과 지연이자 기산점이 기록됩니다.
반환보증 확인
반환보증에 가입돼 있다면 보증기관에 이행청구를 먼저 합니다. 소송보다 빠릅니다.
임차권등기명령 신청
이사가 필요하면 주택 소재지 관할 법원에 단독으로 신청합니다. 임대인 송달 전에도 등기 촉탁이 가능하므로 잠적해도 진행됩니다.
등기 완료 확인 후 전출
등기부에 임차권등기가 기재된 것을 눈으로 확인한 뒤 이사와 전출을 합니다. 순서가 바뀌면 권리를 잃습니다.
지급명령 또는 소송
다툼이 없으면 지급명령을, 예상되면 반환소송을 제기합니다. 소장 송달 다음 날부터 지연이자가 연 12%로 오릅니다.
강제집행
확정된 집행권원으로 임대인 재산이나 해당 주택에 강제집행을 신청합니다. 판결만으로는 돈이 들어오지 않습니다.
대응 전 확인 목록
- 계약 종료 의사를 만기 2개월 전까지 통지했는가
- 내용증명으로 반환 요구와 종료 의사를 남겼는가 (지연이자 기산점)
- 반환보증에 가입했다면 이행청구 요건과 기한을 확인했는가
- 이사가 필요하면 임차권등기명령을 먼저 신청했는가
- 등기부에서 임차권등기 기재를 확인한 뒤 전출했는가
- 임차권등기 비용을 임대인에게 청구할 항목으로 정리했는가
- 지연손해금을 연 5%와 연 12% 구간으로 나눠 계산했는가
- 계약서, 문자, 통화 녹취 등 지연을 입증할 자료를 모았는가
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 됩니다. 2023년 7월 19일부터 임대인에게 임차권등기명령 결정을 송달하기 전에도 등기 기입을 촉탁할 수 있습니다. 개정 전에 내려져 아직 송달되지 않은 명령에도 적용됩니다.
- 주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 임차인은 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 우선 임차인이 내지만 최종 부담자는 임대인입니다.
- 소 제기 전에는 민법 법정이율 연 5%, 소장 부본이 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%입니다. 보증금 3억원이 6개월 밀렸다면 각각 750만원과 1,800만원입니다.
- 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 기재가 완료된 것을 확인한 뒤 이사하세요. 신청만 한 상태에서 전출하면 대항력과 우선변제권을 잃습니다.
- 임대인이 다투지 않을 것 같으면 지급명령이 빠르고 비용이 적습니다. 다만 이의를 제기하면 정식 소송으로 넘어갑니다. 임대인이 반환 자체를 다투거나 잠적했다면 처음부터 소송이 효율적입니다.
- 아닙니다. 판결이나 지급명령이 확정돼도 임대인이 자발적으로 주지 않으면 재산 압류나 경매 같은 강제집행을 따로 신청해야 실제로 회수됩니다.
- 보증기관 이행청구가 먼저입니다. 요건을 갖추면 보증기관이 보증금을 지급하고 임대인에게 구상하므로 임차인이 직접 소송과 강제집행을 할 부담이 사라집니다.
Q. 임대인이 잠적해 서류를 안 받으면 임차권등기가 안 되나요?▾
Q. 임차권등기 비용은 누가 부담하나요?▾
Q. 보증금 지연이자는 몇 퍼센트인가요?▾
Q. 보증금을 못 받았는데 이사를 꼭 가야 하면요?▾
Q. 지급명령과 반환소송 중 무엇을 골라야 하나요?▾
Q. 판결을 받으면 보증금이 바로 들어오나요?▾
Q. 반환보증에 가입했으면 소송을 안 해도 되나요?▾
결론
보증금 반환 지연 대응에서 실질적으로 달라진 것은 두 가지입니다. 첫째, 2023년 7월 19일부터 임대인이 잠적해도 임차권등기가 진행됩니다. 송달을 기다리며 이사를 못 가던 상황이 사라졌습니다. 둘째, 소를 제기하면 지연이자가 연 5%에서 연 12%로 오릅니다. 3억원이 6개월 밀렸다면 750만원과 1,800만원의 차이이므로, 소 제기는 그 자체로 협상 카드가 됩니다. 그리고 어떤 경우에도 임차권등기가 등기부에 기재된 것을 확인하기 전에는 전출하지 않는다는 원칙만 지키면 최악은 피할 수 있습니다. 순위 다툼의 구조는 대항력과 우선변제권에서 이어집니다.
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