전입신고 확정일자, 하루 늦으면 순위가 밀린다
전입신고에는 법정 기한이 있습니다. 전입한 날부터 14일 이내이고, 정당한 사유 없이 넘기면 5만원 이하 과태료가 붙습니다. 확정일자 수수료는 1건 600원입니다. 그런데 진짜 위험은 과태료가 아니라 대항력이 다음 날 0시에 생기는 하루의 공백입니다.
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전입신고와 확정일자는 절차가 단순해서 가볍게 넘기기 쉽습니다. 그런데 이 두 절차가 만드는 권리는 발생 시점이 서로 다르고, 그 시차가 보증금을 잃는 통로가 됩니다. 아래는 2026년 8월 기준 조문에 적힌 기한과 금액, 그리고 시차를 막는 방법입니다.
전입신고에는 14일이라는 법정 기한이 있다
주민등록법 제11조는 신고의무자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 전입신고를 하도록 정합니다. 정당한 사유 없이 이 기한을 넘기면 제40조 제4항에 따라 5만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 거짓으로 신고하면 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금입니다.
다만 임차인에게 14일은 사실상 의미가 없는 기한입니다. 뒤에서 볼 이유 때문에 이사 당일에 마쳐야 하기 때문입니다. 14일은 법이 허용하는 최대치일 뿐, 보증금을 지키려면 그 첫날을 써야 합니다.
확정일자는 600원, 받을 수 있는 곳은 네 군데
확정일자는 임대차계약서에 공신력 있는 날짜를 부여받는 절차이고, 이것이 우선변제권의 순위 근거가 됩니다. 수수료는 1건 600원이며 계약증서가 4장을 초과하면 초과분 4장마다 100원이 더 붙습니다.
주택임대차보호법 제3조의6에 따른 확정일자부여기관은 다음과 같습니다.
- 주택 소재지의 읍, 면사무소와 동 주민센터, 시, 군, 구(자치구) 출장소
- 지방법원과 그 지원, 등기소
- 「공증인법」에 따른 공증인
정보처리시스템으로 작성된 전자계약서를 제출하는 경우에는 주택 소재지의 읍, 면사무소와 동 주민센터, 시, 군, 구 출장소에 신청해야 합니다.
| 항목 | 만드는 권리 | 언제 효력이 생기나 | 기한과 비용 |
|---|---|---|---|
| 전입신고 + 점유 | 대항력 | 전입신고 다음 날 0시 | 전입일부터 14일 이내, 무료 |
| 확정일자 | 우선변제권의 순위 | 부여받은 날짜 기준 | 기한 없음, 1건 600원 |
두 권리는 짝을 이룰 때만 작동합니다. 전입신고만 하면 대항력은 있어도 배당 순위 근거가 없고, 확정일자만 받으면 날짜는 있어도 점유가 공시되지 않아 대항력이 서지 않습니다.
하루의 공백이 생기는 구조
핵심은 시점 차이입니다. 근저당권은 등기한 당일에 효력이 생기는데, 임차인의 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생깁니다.
잔금을 치른 날 임대인이 그 돈으로 대출을 받아 근저당을 설정하면, 근저당은 그날 순위를 잡고 임차인은 다음 날 0시에야 권리가 생깁니다. 하루 차이로 후순위가 되는 것이고, 이것이 전세 사고의 전형적인 경로입니다.
막는 방법은 두 가지입니다.
첫째, 계약서 특약입니다. "임대인은 잔금일 다음 날까지 목적물에 근저당권 등 어떠한 권리도 설정하지 않으며, 위반 시 계약을 해제하고 손해를 배상한다"는 취지의 조항을 넣습니다.
둘째, 잔금 송금 직전 등기부 재확인입니다. 돈을 보내기 전 마지막으로 등기부를 떼어 계약 이후 새로 잡힌 권리가 없는지 확인합니다.
이사 당일 처리 순서
전입신고와 확정일자 처리 절차
잔금일에 대항력과 우선변제권을 공백 없이 확보하는 순서입니다.
잔금 전 등기부 확인
송금 직전에 등기부등본을 떼어 계약 이후 새로 설정된 근저당이나 압류가 없는지 확인합니다.
잔금 지급과 입주
잔금을 치르고 실제로 이사해 점유를 시작합니다. 점유는 대항력의 요건 중 하나입니다.
전입신고
정부24 온라인이나 주민센터에서 전입신고를 합니다. 법정 기한은 14일이지만 당일 처리해야 합니다.
확정일자 부여
주민센터나 등기소에서 임대차계약서에 확정일자를 받습니다. 수수료는 1건 600원입니다.
전월세 신고 확인
보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약이면 전월세 신고 대상입니다. 계약서를 제출해 신고하면 확정일자가 함께 해결됩니다.
다음 날 등기부 재확인
대항력이 발생한 다음 날 등기부를 다시 떼어 잔금일에 설정된 권리가 없는지 확인합니다.
정부24 전입신고는 온라인으로 처리할 수 있지만, 세대주 확인이 필요한 경우처럼 온라인 신청이 제한되는 상황이 있습니다. 이사 당일에 확실히 끝내려면 주민센터를 직접 방문해 전입신고와 확정일자를 한 번에 처리하는 편이 안전합니다.
전월세 신고 대상 계약이라면 신고할 때 임대차계약서를 함께 제출하는 것으로 확정일자가 부여된 것으로 봅니다. 다만 계약서를 제출하지 않으면 확정일자는 붙지 않으므로 신고필증에서 확인해야 합니다.
이사 당일 확인 목록
- 잔금 송금 직전에 등기부등본을 다시 확인했는가
- 계약서에 잔금일 다음 날까지 권리 설정 금지 특약을 넣었는가
- 실제로 입주해 점유를 시작했는가
- 전입신고를 당일에 마쳤는가 (법정 기한은 14일이지만 당일이 원칙)
- 확정일자를 받았는가 (1건 600원)
- 전월세 신고 대상이라면 계약서를 제출해 신고했는가
- 전입신고 다음 날 등기부를 한 번 더 확인했는가
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 주민등록법 제11조에 따라 전입한 날부터 14일 이내입니다. 정당한 사유 없이 넘기면 5만원 이하의 과태료가 부과됩니다. 다만 보증금 보호를 위해서는 이사 당일에 마치는 것이 원칙입니다.
- 1건 600원입니다. 계약증서가 4장을 초과하면 초과분 4장마다 100원이 추가됩니다.
- 주택 소재지의 읍, 면사무소와 동 주민센터, 시, 군, 구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인법에 따른 공증인에서 받습니다. 전자계약서를 제출하는 경우에는 주민센터 등에 신청해야 합니다.
- 대항력이 전입신고 다음 날 0시에 생기기 때문입니다. 근저당은 등기한 당일 효력이 생기므로, 잔금일에 임대인이 근저당을 설정하면 하루 차이로 임차인이 후순위가 됩니다.
- 계약서를 받은 뒤 미리 받아둘 수 있습니다. 다만 확정일자는 우선변제권의 날짜 근거일 뿐이고, 대항력은 실제 입주와 전입신고를 마쳐야 생깁니다. 두 가지를 다 갖춰야 보증금이 보호됩니다.
- 임대차계약서를 함께 제출한 경우에만 확정일자가 부여된 것으로 봅니다. 계약서 없이 신고 내용만 입력하면 확정일자는 붙지 않으므로 신고필증에서 확인해야 합니다.
- 세대주 확인이 필요한 경우 등 온라인 신청이 제한되는 상황이 있습니다. 이사 당일에 확실히 끝내야 하므로, 온라인 처리가 막히면 바로 주민센터를 방문하는 편이 안전합니다.
Q. 전입신고는 언제까지 해야 하나요?▾
Q. 확정일자 수수료는 얼마인가요?▾
Q. 확정일자는 어디서 받나요?▾
Q. 왜 이사 당일에 해야 하나요?▾
Q. 확정일자만 먼저 받아두어도 되나요?▾
Q. 전월세 신고를 하면 확정일자를 따로 안 받아도 되나요?▾
Q. 전입신고를 온라인으로 못 하는 경우도 있나요?▾
결론
전입신고와 확정일자에서 외울 숫자는 셋입니다. 법정 기한 14일, 위반 시 과태료 5만원 이하, 확정일자 수수료 600원. 그런데 실제로 보증금을 가르는 것은 이 셋이 아니라 대항력이 다음 날 0시에 생긴다는 한 문장입니다. 잔금일에 설정된 근저당이 하루 앞서 순위를 잡기 때문입니다. 그래서 순서는 이렇습니다. 송금 직전 등기부 확인, 당일 전입신고와 확정일자, 그리고 다음 날 등기부 재확인. 계약서에 권리 설정 금지 특약을 넣어 두면 사고가 났을 때 대응 근거가 생깁니다. 하루가 밀렸을 때 배당에서 실제로 어떤 일이 벌어지는지는 대항력과 우선변제권에서 볼 수 있습니다.
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