전세사기 예방, 등기부등본 3대 확인 포인트

전세사기는 운이 나빠서가 아니라 확인할 것을 확인하지 않아 당합니다. 그런데 "등기부를 확인하라"는 조언만으로는 부족합니다. 등기부에 아예 기록되지 않는 선순위 위험이 있기 때문입니다. 아래는 2026년 8월 기준 조문과 국세청 안내에 근거한 확인 항목입니다.

등기부등본에서 볼 세 곳

등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다. 계약 전, 계약 당일, 잔금 당일 세 번 확인하는 것이 원칙입니다. 계약과 잔금 사이에 근저당이 새로 잡히는 사고가 실제로 일어납니다.

전월세

등기부등본 3대 확인 포인트

갑구

소유자와 계약 상대가 일치하는가, 압류와 가압류, 경매개시 기입이 있는가

을구

근저당권 채권최고액과 전세권 등 선순위 채권 규모

신탁 등기

신탁돼 있으면 등기부상 소유자가 아니라 신탁회사 동의가 있어야 유효

선순위 채권과 내 보증금의 합이 시세에 근접하면 회수가 어렵습니다.

을구에서 볼 것은 채권최고액입니다. 실제 대출 잔액이 아니라 등기된 채권최고액(통상 대출금의 110~130%)이 배당에서 앞서므로, 이 금액에 내 보증금을 더해 판단해야 합니다.

전세가율에 대해서는 흔히 80%가 안전선으로 언급되는데, **보증기관이 실제로 쓰는 기준은 90%**입니다. HUG와 HF 모두 전세보증금 + 선순위 채권 ≤ 주택가격 × 90%를 넘으면 반환보증을 받지 않습니다. 80%는 시세가 빠질 것에 대비한 완충으로 이해하는 편이 정확합니다. 자세한 기준은 전세보증금 지키는 법에서 다뤘습니다.

등기부에 안 나오는 위험, 임대인의 미납 국세

임대인에게 체납 국세가 있어도 아직 압류가 되지 않았다면 등기부에는 아무것도 뜨지 않습니다. 등기부가 깨끗해 보여도 경매나 공매로 넘어가는 순간 국세가 배당에서 앞설 수 있다는 뜻입니다. 전세사기 예방에서 가장 자주 빠지는 구멍이 여기입니다.

2023년 4월부터 제도가 바뀌었습니다. 국세징수법 제109조에 따라 임대차개시일까지는 임대인의 동의 없이 미납 국세를 열람할 수 있습니다. 보증금 1천만원을 초과하는 계약이 대상입니다.

임대인 미납 국세 열람 신청 방법

임대차계약 후 임대차개시일까지 임대인 동의 없이 미납 국세를 확인하는 절차입니다.

1. 1

   홈택스에서 사전 신청

   홈택스에 로그인해 신청/제출 메뉴에서 주요세무서류신청, 미납국세등 열람신청을 선택합니다.

2. 2

   안내 문자 확인

   신청 후 열람 안내 문자를 받습니다.

3. 3

   세무서 방문 열람

   안내받은 세무서를 방문해 열람합니다. 본인만 가능하며, 가족 등 대리인이 열람하려면 세무서를 방문해야 합니다.

4. 4

   기록은 눈으로만

   열람만 가능하고 복사나 촬영은 되지 않습니다. 현장에서 금액과 세목을 확인하고 판단합니다.

법정기일이 내 확정일자보다 빠른 국세는 여전히 보증금보다 앞섭니다. 그래서 계약 후에 반드시 한 번 확인해야 합니다.

다만 이른바 당해세에는 완화 규정이 생겼습니다. 국세기본법 제35조는 2023년 4월 1일부터, 경매나 공매에서 그 재산에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 늦은 경우 그 배분 예정액 한도에서 주택임차보증금에 먼저 배분하도록 정하고 있습니다. 당해세라고 무조건 밀리지는 않게 된 것입니다.

보증금이 작다면 최우선변제부터 확인한다

보증금이 일정액 이하인 소액임차인은 선순위 근저당보다도 앞서 일정 금액을 우선 변제받습니다. 최악의 경우 건질 수 있는 하한선이므로, 내 보증금이 이 구간에 드는지부터 확인할 가치가 있습니다.

주택임대차보호법 시행령 기준 소액임차인 보증금 범위와 우선변제액 (2026년 8월 기준)

지역	보증금이 이 금액 이하일 때	우선변제받는 금액
서울특별시	1억 6,500만원	5,500만원
과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포	1억 4,500만원	4,800만원
광역시(과밀억제권역과 군지역 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택	8,500만원	2,800만원
그 밖의 지역	7,500만원	2,500만원

두 가지 조건이 붙습니다. 첫째, 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 갖춰야 하고 그 상태가 경락기일까지 유지돼야 합니다. 둘째, 우선변제액이 주택가액의 2분의 1을 초과하면 2분의 1까지만 받습니다.

서울에서 보증금 1억 6,500만원짜리 전세라면 최악의 경우에도 5,500만원은 선순위 근저당보다 먼저 받는다는 뜻입니다. 반대로 1억 7,000만원이면 이 보호가 통째로 사라집니다. 보증금이 경계선 근처라면 금액 조정을 협상 카드로 쓸 여지가 있습니다.

대항력은 전입신고 다음 날 0시, 이 하루가 위험하다

주택임대차보호법 제3조에 따라 대항력은 주택을 인도받고 전입신고를 마친 다음 날 0시에 생깁니다. 확정일자를 받으면 그 시점부터 우선변제권 순위가 정해집니다(제3조의2).

문제는 이 시차입니다. 잔금을 치른 당일 임대인이 근저당을 설정하면, 그 근저당은 당일에 효력이 생기고 내 대항력은 다음 날 0시에 생겨 한 칸 밀립니다. 실제 사고 유형입니다.

안전한 전세 계약 진행 순서

계약 전부터 입주까지 순서대로 확인할 항목입니다.

1. 1

   등기부등본 확인

   갑구의 소유자와 압류, 을구의 근저당 채권최고액, 신탁 등기 여부를 확인합니다.

2. 2

   90% 선 계산

   전세보증금과 선순위 채권의 합이 주택가격의 90%를 넘지 않는지 계산합니다.

3. 3

   임대인 신원 확인

   등기부 소유자와 계약 상대의 신분증을 대조하고, 대리인이면 위임장과 인감증명서 원본을 확인합니다.

4. 4

   특약 삽입

   잔금일까지 근저당 설정 금지, 체납 없음 확인, 반환보증 가입 협조를 계약서에 명시합니다.

5. 5

   미납 국세 열람

   계약 후 임대차개시일까지 홈택스로 신청해 세무서에서 임대인의 미납 국세를 확인합니다.

6. 6

   잔금일 등기부 재확인

   잔금을 보내기 직전에 등기부를 다시 떼어 계약 이후 새 근저당이 없는지 확인합니다.

7. 7

   전입신고와 확정일자

   입주 당일 전입신고와 확정일자를 함께 마칩니다. 대상 계약이라면 전월세 신고로 확정일자가 자동 부여됩니다.

전월세 신고 대상 계약이라면 신고할 때 확정일자가 자동으로 부여되므로 절차가 한 번에 정리됩니다.

계약 단계별 확인 목록

• 등기부등본의 소유자와 계약 상대가 같은가 (대리인이면 위임장과 인감증명서 원본)
• 을구 근저당의 채권최고액과 내 보증금의 합이 주택가격의 90% 안에 들어오는가
• 신탁 등기나 압류, 가압류, 경매개시 기입이 없는가
• 내 보증금이 지역별 최우선변제 구간에 드는가
• 계약 후 임대차개시일까지 미납 국세를 열람했는가
• 임대인에게 지방세 납세증명서를 요구했는가
• 잔금일까지 근저당 설정 금지 특약을 넣었는가
• 잔금 송금 직전에 등기부를 다시 확인했는가
• 입주 당일 전입신고와 확정일자를 마쳤는가
• 반환보증 가입이 가능한 물건인가 (거절되면 그 자체가 위험 신호)

사고가 났을 때

핵심은 대항력을 잃지 않는 것입니다. 보증금을 못 받은 상태에서 전입을 빼거나 짐을 완전히 옮기면 대항력과 우선변제권이 사라집니다.

• 이사가 불가피하면 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 유지한 채 옮길 수 있습니다.
• 반환보증에 가입했다면 HUG에 보증 이행을 청구합니다.
• 임대인이 잠적하거나 사기가 의심되면 경찰에 신고하고, 전세피해지원센터 상담을 병행합니다.

자주 묻는 질문

자주 묻는 질문

Q. 등기부등본이 깨끗하면 안전한가요?▾

아닙니다. 임대인의 체납 국세는 압류 전이라면 등기부에 나타나지 않습니다. 2023년 4월부터 임대차개시일까지는 임대인 동의 없이 홈택스로 신청해 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있으므로 반드시 확인해야 합니다.

Q. 전세가율이 몇 퍼센트면 위험한가요?▾

보증기관이 실제로 쓰는 기준은 90%입니다. 전세보증금에 선순위 채권을 더한 값이 주택가격의 90%를 넘으면 HUG와 HF 모두 반환보증을 받지 않습니다. 흔히 말하는 80%는 공식 기준이 아니라 완충선입니다.

Q. 최우선변제로 얼마를 받을 수 있나요?▾

서울은 보증금 1억 6,500만원 이하일 때 5,500만원, 과밀억제권역과 세종, 용인, 화성, 김포는 1억 4,500만원 이하일 때 4,800만원입니다. 광역시 등은 8,500만원 이하일 때 2,800만원, 그 밖의 지역은 7,500만원 이하일 때 2,500만원입니다.

Q. 당해세가 있으면 보증금을 못 받나요?▾

2023년 4월 1일부터 완화됐습니다. 그 재산에 부과된 상속세, 증여세, 종합부동산세의 법정기일이 임차인의 확정일자보다 늦으면 그 배분 예정액 한도에서 주택임차보증금에 먼저 배분합니다. 다만 법정기일이 확정일자보다 빠른 국세는 여전히 앞섭니다.

Q. 전입신고와 확정일자를 왜 같은 날 해야 하나요?▾

대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기는데, 잔금 당일 임대인이 근저당을 설정하면 그 근저당이 하루 앞서 순위를 잡습니다. 잔금 송금 직전 등기부 재확인과 근저당 설정 금지 특약으로 이 공백을 막아야 합니다.

Q. 채권최고액과 실제 대출금 중 무엇을 봐야 하나요?▾

채권최고액입니다. 통상 대출금의 110~130%로 등기되며, 배당에서는 이 금액이 기준이 됩니다. 실제 잔액이 적더라도 채권최고액에 내 보증금을 더해 계산하는 것이 안전합니다.

결론

전세사기 예방에서 대부분의 조언이 등기부등본에서 멈춥니다. 그런데 실제 사고는 등기부에 안 보이는 곳에서 납니다. 압류 전 체납 국세가 그렇고, 잔금 당일과 대항력 발생 사이의 하루가 그렇습니다. 순서를 이렇게 잡으시길 권합니다. 등기부에서 채권최고액을 보고, 90% 선을 계산하고, 계약 후 미납 국세를 열람하고, 잔금 직전에 등기부를 다시 떼고, 입주 당일 전입신고와 확정일자를 마칩니다. 보증금이 지역별 최우선변제 구간이라면 그 금액이 최악의 경우 하한선이 됩니다. 반환보증 가입 가능 여부는 전세보증금 반환보증 한도에서 이어집니다.