계약갱신청구권, 5% 상한과 1회뿐인 갱신 요구
만기가 다가오는데 임대인이 보증금을 크게 올리겠다고 하면, 가장 급한 건 언제까지 갱신을 요구해야 하는가입니다. 기한은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지고, 이 창을 놓치면 권리 자체가 사라집니다. 기한과 거절 사유 9가지, 5% 상한이 실제로 걸리는 방식을 조문 기준으로 짚었습니다.
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임차인이 갱신청구권을 놓치는 가장 흔한 이유는 거절당해서가 아니라 기한을 넘겨서입니다. 만기 한 달 전에 연락하면 이미 늦습니다. 아래는 2026년 8월 기준 「주택임대차보호법」 조문에 적힌 그대로의 기한과 요건입니다.
갱신을 요구할 수 있는 기간, 만기 6개월 전부터 2개월 전까지
임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구해야 합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 이 기간을 벗어난 요구는 갱신청구권 행사로 인정되지 않습니다.
끝 기한이 2개월 전인 것은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터입니다. 그 이전에 맺어 아직 유지 중인 계약이라면 끝 기한이 1개월 전이니, 오래된 계약일수록 날짜를 먼저 확인해야 합니다.
- 요구 기간
- 만기 6개월 전 ~ 2개월 전 (2020.12.10 이후 계약)
- 구 계약
- 만기 6개월 전 ~ 1개월 전
- 행사 횟수
- 1회 한정
- 갱신 존속기간
- 2년
기간 안에 요구하지 않으면 갱신청구권은 그대로 소멸합니다.
갱신청구권은 1회만 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다(제6조의3 제2항). 갱신된 계약은 전 임대차와 같은 조건으로 다시 맺은 것으로 보되, 차임과 보증금만 제7조 범위에서 증감할 수 있습니다.
기한을 넘겼다고 곧바로 나가야 하는 것은 아닙니다. 임대인 역시 같은 기간(만기 6개월 전부터 2개월 전까지)에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 성립해 2년이 더 유지됩니다(제6조). 다만 묵시적 갱신은 임대인이 통지를 하지 않았을 때만 성립하는 것이라, 임차인이 스스로 지킬 수 있는 기한과는 성격이 다릅니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 9가지 사유
임대인은 정당한 사유 없이 갱신 요구를 거절하지 못합니다. 법이 인정하는 사유는 제6조의3 제1항 단서에 아홉 가지로 한정돼 있습니다.
| 호 | 사유 | 임차인이 확인할 점 |
|---|---|---|
| 1호 | 2기의 차임액에 이르도록 차임 연체 | 연체 총액이 2기분에 도달했는지가 기준 |
| 2호 | 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차 | 계약 당시 허위 사실이 있었는지 |
| 3호 | 합의로 임대인이 상당한 보상을 제공 | 합의와 보상이 실제로 있었는지 |
| 4호 | 임대인 동의 없는 전부 또는 일부 전대 | 동의 없이 재임대한 사실이 있는지 |
| 5호 | 고의나 중대한 과실로 주택 파손 | 통상의 마모와 구분되는지 |
| 6호 | 전부 또는 일부 멸실로 임대차 목적 달성 불가 | 거주가 실제로 불가능한 상태인지 |
| 7호 | 철거나 재건축이 필요한 경우 | 구체적 계획을 고지받았는지 |
| 8호 | 임대인 또는 직계존속, 직계비속의 실제 거주 | 거절 후 실제 거주 여부 (아래 손해배상 참조) |
| 9호 | 의무를 현저히 위반하거나 계속하기 어려운 중대한 사유 | 앞의 8개에 해당하지 않는 예외적 경우 |
아홉 가지 중 실제 분쟁이 가장 많은 것은 8호 실거주입니다. 7호 철거나 재건축을 이유로 들려면 임대인이 구체적인 계획을 고지해야 하므로, 계획 없이 말로만 재건축을 언급하는 것은 거절 사유가 되지 않습니다.
5% 상한이 실제로 걸리는 방식
증액 청구는 차임이나 보증금의 20분의 1(5%) 범위를 넘지 못합니다(주택임대차보호법 제7조 제1항). 여기에 두 가지 제한이 더 붙는데, 이 둘을 모르면 상한을 지켰는데도 부당한 인상을 받아들이게 됩니다.
첫째, 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다(주택임대차보호법 시행령 제8조 제2항). 임대차계약을 맺은 후 1년 이내도 마찬가지입니다.
둘째, 5%는 전국 상한이고 시, 도는 관할 구역의 임대차 시장 여건을 고려해 20분의 1의 범위에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있습니다(제7조 제2항). 조례는 상한을 낮추는 방향으로만 정할 수 있으므로, 어떤 지역도 5%를 넘길 수 없습니다.
- 보증금 3억 원
- 최대 1,500만 원까지 증액 가능
- 월세 80만 원
- 최대 4만 원까지 증액 가능
- 재증액 금지
- 증액 후 1년 이내에는 다시 청구 불가
- 지역 차이
- 시, 도 조례로 5%보다 낮출 수는 있음
5%는 상한선일 뿐이며 실제 인상 폭은 협의로 정합니다.
증액 청구가 가능한 상황도 정해져 있습니다. 조세나 공과금, 그 밖의 부담이 늘거나 경제사정이 변동해 약정한 차임이 적절하지 않게 된 때입니다. 물가가 올랐다는 일반론만으로는 청구 근거가 되지 않습니다.
실거주로 거절당한 뒤 남에게 세를 놨다면
8호 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임대인은 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 이때 배상액은 막연한 협상 대상이 아니라 법에 산식이 있습니다.
당사자 사이에 손해배상액 예정 합의가 없다면, 아래 세 금액 중 가장 큰 금액이 배상액이 됩니다(제6조의3 제6항).
| 호 | 산정 기준 | 성격 |
|---|---|---|
| 1호 | 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분 | 최소 보장선 |
| 2호 | 제3자에게 받는 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액, 그 2년분 | 임대인이 얻은 이득 회수 |
| 3호 | 갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해액 | 이사비 등 입증한 실손해 |
여기서 환산월차임은 월차임에, 보증금이 있으면 그 보증금을 제7조의2의 두 비율 중 낮은 비율로 월세 전환한 금액을 더한 값입니다. 보증금이 큰 전세라면 환산월차임도 그만큼 커지므로 1호 기준액이 생각보다 크게 나옵니다.
만기 전 점검 목록
- 만기일에서 6개월 전과 2개월 전 두 날짜를 달력에 표시했는가 (2020년 12월 10일 이전 계약이면 1개월 전)
- 갱신청구권을 이미 1회 행사했는지 확인했는가
- 임대인이 든 거절 사유가 제6조의3 제1항 아홉 가지 중 하나에 해당하는가
- 7호 철거나 재건축이라면 구체적 계획을 고지받았는가
- 인상 요구가 5% 이내이고, 직전 증액으로부터 1년이 지났는가
- 갱신 요구를 문자나 내용증명으로 남겨 도달 시점을 증명할 수 있는가
- 실거주를 이유로 거절당했다면 환산월차임을 계산해 배상액 기준을 파악해 두었는가
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 2020년 12월 10일 이전에 맺어 유지 중인 계약이라면 끝 기한이 1개월 전입니다. 이 기간을 벗어나면 갱신청구권 행사로 인정되지 않습니다.
- 2년입니다. 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 주택임대차보호법 제6조의3 제2항에 따라 2년으로 정해져 있습니다.
- 직전 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5% 이내입니다. 여기에 더해 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 시, 도는 조례로 5%보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다.
- 제6조의3 제1항이 정한 아홉 가지 사유에 한합니다. 2기 차임 연체, 부정한 방법의 임차, 상당한 보상 제공 합의, 무단 전대, 고의나 중대한 과실에 의한 파손, 멸실, 철거나 재건축, 임대인이나 직계존비속의 실제 거주, 그 밖의 중대한 사유입니다.
- 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 대상입니다. 배상액은 합의가 없으면 환산월차임 3개월분, 제3자 환산월차임과의 차액 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액입니다.
- 갱신청구권은 소멸합니다. 다만 임대인도 같은 기간에 거절이나 조건 변경을 통지하지 않았다면 묵시적 갱신이 성립해 2년이 유지됩니다. 이는 임대인의 부작위에 기댄 것이라 스스로 기한을 지키는 편이 안전합니다.
Q. 계약갱신을 언제까지 요구해야 하나요?▾
Q. 계약갱신청구권을 쓰면 몇 년을 더 살 수 있나요?▾
Q. 갱신할 때 임대료는 얼마까지 올릴 수 있나요?▾
Q. 임대인은 어떤 경우에 갱신을 거절할 수 있나요?▾
Q. 실거주를 이유로 나가라고 했는데 남에게 세를 놓으면요?▾
Q. 요구 기한을 놓치면 어떻게 되나요?▾
결론
계약갱신청구권에서 임차인이 실제로 통제할 수 있는 변수는 하나, 날짜입니다. 만기 6개월 전부터 2개월 전까지라는 창을 지키면 1회에 한해 2년이 보장되고 증액은 5% 안에서 멈춥니다. 거절당하더라도 사유가 아홉 가지 중 하나여야 하고, 실거주를 이유로 거절한 뒤 남에게 세를 놓으면 환산월차임 3개월분 이상의 배상 책임이 따릅니다. 계약 관리는 전월세 신고로 확정일자까지 함께 정리하고, 보증금 안전은 전세사기 예방 체크리스트로 점검하시길 권합니다.
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