등기부등본 보는 법, 갑구 을구 3단 구조부터

집을 사거나 전세를 얻을 때 계약서보다 먼저 봐야 하는 서류가 등기부등본과 건축물대장입니다. 소유자가 누구인지, 빚이 얼마나 잡혀 있는지, 건물이 합법인지가 여기에 담겨 있기 때문입니다. 아래에서 등기부등본의 세 부분을 읽는 법과 건축물대장 확인법, 발급 방법까지 순서대로 정리합니다.

1. 등기부등본이란? 무엇이 담기나

등기부등본은 정식 명칭이 등기사항전부증명서로, 특정 부동산의 소재와 면적 같은 표시와 소유권을 비롯한 권리 관계를 기록한 공적 장부입니다. 부동산의 신분증 같은 서류라, 계약 상대가 진짜 소유자인지와 어떤 권리가 걸려 있는지를 확인하는 1차 자료입니다.

등기부등본은 어디서 떼나요?

등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 주소만 알면 소유자가 아니어도 열람이 가능하므로, 계약 전에 직접 최신본을 확인하는 것이 안전합니다. 열람용과 발급용이 있는데, 계약 검토 단계에서는 열람만으로도 내용을 확인할 수 있습니다.

2. 등기부등본 3단 구조 (표제부, 갑구, 을구)

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성됩니다. 각 부분이 담는 정보가 다르므로, 어디를 봐야 무엇을 알 수 있는지 구분하는 것이 권리 확인의 출발점입니다.

등기부등본 3단 구조와 확인 항목 (2026년 기준)

구분	담기는 내용	확인 포인트
표제부	소재지, 면적, 구조 등 부동산 표시	계약 물건과 일치하는지
갑구	소유권 관련(소유자, 가압류, 경매 등)	진짜 소유자와 소유권 제한
을구	소유권 외 권리(근저당, 전세권 등)	선순위 채권과 담보 금액

을구에서 무엇을 봐야 하나요?

을구에서는 근저당권 같은 선순위 담보가 얼마나 잡혀 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 근저당권의 채권최고액이 크면 그 부동산에 이미 큰 빚이 담보로 걸려 있다는 뜻이라, 전세라면 보증금 회수 순위가 밀릴 수 있고 매매라면 잔금 때 말소 여부를 챙겨야 합니다. 을구가 비어 있다면 소유권 외 권리가 없다는 의미입니다.

3. 등기부등본 열람과 권리 확인 절차

등기부등본은 온라인으로 바로 열람할 수 있고, 확인 순서를 정해 두면 놓치는 항목 없이 권리를 점검할 수 있습니다.

등기부등본 열람과 권리 확인 방법

계약 전 등기부등본을 열람해 소유자와 권리를 확인하는 일반적인 절차

1. 1

   인터넷등기소 접속

   인터넷등기소에서 부동산 주소로 등기사항증명서를 검색합니다.

2. 2

   열람 발급

   열람용 또는 발급용을 선택해 최신 등기부를 확인합니다.

3. 3

   갑구 확인

   갑구에서 현재 소유자가 계약 상대와 일치하는지, 가압류나 경매 표시가 없는지 봅니다.

4. 4

   을구 확인

   을구에서 근저당 등 선순위 권리와 채권최고액을 확인합니다.

매매

등기부등본 확인 3순위

먼저

갑구 - 소유자가 계약 상대와 같은가

다음

을구 - 선순위 근저당이 얼마인가

함께

표제부 - 면적과 소재지가 물건과 맞는가

소유자, 선순위 담보, 물건 표시 순으로 보면 놓치지 않습니다.

집을 살 때는 등기부 확인이 아파트 매매 절차의 핵심 단계이고, 전세라면 전세보증금 지키는 법과 함께 선순위 권리를 확인해야 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다.

4. 건축물대장으로 확인하는 것

등기부등본이 권리 관계를 담는다면, 건축물대장은 건물의 물리적 현황을 담습니다. 면적과 용도, 위반건축물 여부를 확인해야 계약 물건이 실제와 맞는지 알 수 있습니다.

건축물대장은 왜 따로 봐야 하나요?

건축물대장에는 면적, 용도, 층수와 함께 위반건축물 등재 여부가 표시되어, 등기부만으로는 알 수 없는 건물의 실제 상태를 확인할 수 있기 때문입니다. 위반건축물로 등재되어 있으면 대출이나 전세보증보험 가입이 제한될 수 있고, 등기부상 면적과 건축물대장상 면적이 다르면 물건 확인이 더 필요합니다. 건축물대장은 정부24에서 발급받을 수 있습니다.

5. 매매와 전세 전 확인 체크리스트

등기부등본과 건축물대장은 계약 전에 함께 확인해야 효과가 있습니다. 아래 항목을 계약과 잔금 시점에 각각 점검하세요.

• 갑구의 현재 소유자가 계약 상대와 같은가
• 갑구에 가압류, 가처분, 경매 개시 표시가 없는가
• 을구의 선순위 근저당 채권최고액이 얼마인가
• 건축물대장에 위반건축물 표시가 없는가
• 등기부와 건축물대장의 면적, 주소가 서로 일치하는가

6. 자주 묻는 질문

자주 묻는 질문

Q. 등기부등본은 어떻게 보나요?▾

표제부에서 부동산 표시를, 갑구에서 소유자와 소유권 제한을, 을구에서 근저당 같은 선순위 권리를 확인합니다. 인터넷등기소에서 열람할 수 있습니다.

Q. 갑구와 을구는 무엇이 다른가요?▾

갑구는 소유권 관련 사항으로 소유자와 가압류, 경매 등을 담고, 을구는 소유권 외 권리로 근저당권, 전세권 등을 담습니다.

Q. 등기부등본은 누구나 뗄 수 있나요?▾

네. 인터넷등기소에서 주소만 알면 소유자가 아니어도 누구나 열람하거나 발급받을 수 있습니다.

Q. 건축물대장은 어디서 확인하나요?▾

정부24에서 발급받을 수 있습니다. 면적, 용도, 위반건축물 여부 등 건물의 물리적 현황을 확인할 수 있습니다.

Q. 잔금일에도 등기부를 다시 봐야 하나요?▾

네. 계약 이후 새 권리가 추가될 수 있어, 잔금 직전 최신 등기부로 선순위 근저당과 소유권 변동을 다시 확인해야 합니다.

결론

등기부등본과 건축물대장 확인의 핵심은 "갑구로 소유자를, 을구로 선순위 담보를, 건축물대장으로 물건의 실제 상태를 본다"는 것입니다. 계약 전과 잔금일에 각각 최신본을 확인하면 소유권과 보증금에 걸린 위험을 미리 걸러낼 수 있습니다. 권리 판단이 어려우면 열람 내용을 근거로 전문가의 도움을 받으시길 권합니다.