고정금리 변동금리 한도 비교 (5년 고정 후 변동은 혼합형으로 본다)

고정이냐 변동이냐를 고를 때 보통은 "앞으로 금리가 오를까"만 따집니다. 그 질문은 여전히 중요하고 아래에서 숫자로 다룹니다. 다만 그보다 먼저 정해지는 것이 있습니다. 대출 심사 단계에서 금리 유형이 빌릴 수 있는 금액 자체를 바꿉니다. DSR 40퍼센트와 스트레스 금리의 기본 구조는 주택담보대출 DSR 계산법에 있고, 이 글은 그 위에 금리 유형이라는 변수를 하나 더 얹습니다.

대출 금리는 고정 기간으로 네 가지로 갈린다

주택담보대출의 금리 유형은 금리가 고정되는 기간이 만기 대비 얼마나 되느냐로 나뉩니다. 금융위원회는 2025년 5월 20일 3단계 스트레스 DSR 시행방안에서 혼합형을 "5년간 금리가 고정된 후 6개월 주기로 금리가 변동되는 대출", 주기형을 "5년 주기로 금리가 변동되는 대출"로 예를 들어 설명했습니다.

• 변동형: 처음부터 정해진 주기마다 금리가 바뀝니다
• 혼합형: 일정 기간 고정한 뒤 변동으로 넘어갑니다
• 주기형: 정해진 주기(예: 5년)마다 금리를 다시 정하고 그 주기 동안은 고정합니다
• 순수 고정형: 대출 실행일부터 만기까지 금리가 바뀌지 않습니다

순수 고정형의 대표가 정책 모기지입니다. 한국주택금융공사 금리안내는 2026년 10월 1일 공시한 보금자리론 기준금리를 30년 만기 기준 아낌e보금자리론 연 5.10퍼센트, u와 t보금자리론 연 5.20퍼센트로 적고, 이 금리가 대출 실행일부터 만기까지 고정된다고 밝힙니다. 담보주택이 규제지역에 있으면 0.2퍼센트포인트가 더해집니다.

한도는 고정 기간이 길수록 덜 깎인다

스트레스 금리 적용비율은 금리가 고정되는 기간이 길수록 낮아지는 스트레스 DSR의 차등 장치입니다. 금융위원회가 2026년 7월 1일 변경 시행한 3단계 스트레스 DSR 행정지도는 수도권과 규제지역 주택담보대출에 스트레스 금리 3.0퍼센트 이상을 적용하고, 금리 유형에 따라 그중 일부만 한도 계산에 넣도록 정했습니다. 존속기간은 2026년 12월 31일까지입니다.

행정지도의 비율표는 만기 대비 고정 비중으로 구간을 나눕니다. 5년 미만이면 혼합형과 주기형 모두 100퍼센트, 만기의 30퍼센트 미만이면 혼합형 80퍼센트와 주기형 40퍼센트, 30에서 50퍼센트면 60퍼센트와 30퍼센트, 50에서 70퍼센트면 40퍼센트와 20퍼센트, 70퍼센트 이상이면 둘 다 미적용입니다. 30년 만기에서는 5년 고정이 30퍼센트 미만 구간에 들어갑니다.

이 비율이 한도에 얼마나 반영되는지 계산했습니다. 연소득 6,000만원, 다른 대출 없음, DSR 40퍼센트(연 2,400만원, 월 200만원), 30년 원리금균등을 가정하고, 금리 유형 효과만 보려고 실제 금리는 네 유형 모두 연 4.0퍼센트로 같게 두었습니다.

같은 소득, 같은 실제 금리인데 순수 고정형의 계산상 한도가 변동형보다 1억 1,830만원 넘게 큽니다. 5년 주기형도 변동형보다 6,000만원 이상 더 나옵니다. 다만 이것은 DSR로 계산한 상한일 뿐입니다. 수도권과 규제지역에는 주택가격별 대출 금액 상한과 LTV가 따로 걸려 있어 실제 승인액은 그중 가장 낮은 값이 됩니다. 그 구조는 DSR 계산법의 규제지역 절에 정리돼 있습니다.

5년 혼합형과 5년 주기형은 왜 한도가 다른가요?

적용비율이 80퍼센트와 40퍼센트로 두 배 차이이기 때문입니다. 둘 다 처음 5년은 고정이지만 혼합형은 그 뒤 6개월마다 금리가 바뀌는 변동 대출이 되고, 주기형은 5년마다 다시 5년을 고정합니다. 행정지도는 이 차이를 반영해 30년 만기 기준 혼합형에 2.4퍼센트포인트, 주기형에 1.2퍼센트포인트를 얹고, 위 가정에서 한도 차이는 4,448만 3,979원입니다.

이자는 5년 뒤 금리가 어디로 가느냐에 달렸다

한도와 별개로, 실제로 내는 총이자는 금리 경로가 정합니다. 3억원을 30년 원리금균등으로 빌린다고 두고 두 상품을 비교했습니다. 고정은 위 보금자리론 아낌e 30년 기준금리인 연 5.10퍼센트를 그대로 쓰고, 변동은 처음 5년 연 4.5퍼센트로 시작해 5년 뒤 한 번 바뀐 금리로 남은 25년을 간다고 가정했습니다. 변동 금리의 출발값과 변화 폭은 공시값이 아니라 가정입니다.

이 가정에서 변동이 고정보다 비싸지는 경계는 5년 뒤 금리 연 5.32퍼센트입니다. 출발 금리 4.5퍼센트에서 0.82퍼센트포인트 이상 오른 채로 25년이 가야 고정이 이깁니다. 반대로 내리면 변동이 수천만원을 아낍니다. 차이가 이렇게 크게 벌어지는 이유는 30년 중 25년이 바뀐 금리로 계산되기 때문이고, 처음 5년 동안 변동이 매달 10만 8,793원씩 덜 내는 것은 전체 차이에서 작은 부분입니다.

변동금리 대출은 기준금리가 오르면 바로 이자가 오르나요?

약정한 변동 주기가 돌아와야 바뀝니다. 금융위원회의 예시대로 혼합형은 고정 기간이 끝난 뒤 6개월 주기로, 주기형은 5년 주기로 금리를 다시 정합니다. 한국은행 기준금리는 기준금리 변동추이 기준 2026년 8월 27일 연 3.00퍼센트로 바뀐 뒤 그대로이고, 내 대출 금리가 언제 어떤 지표를 따라 바뀌는지는 대출 약정서의 금리 변동 조항이 정합니다.

한도와 이자를 함께 놓고 고르는 순서

두 계산은 서로 다른 방향을 가리킬 수 있습니다. 고정형은 한도를 넓히지만 출발 금리가 높을 수 있고, 변동형은 출발 금리가 낮을 수 있지만 수도권에서는 한도가 가장 많이 깎입니다. 그래서 순서를 이렇게 두면 판단이 빨라집니다.

• 사려는 집 가격에서 자기자금을 빼 필요한 대출액을 먼저 정했는가
• 그 금액이 변동형 기준 계산상 한도 안에 들어오는지 확인했는가
• 들어오지 않는다면 주기형이나 순수 고정형으로 바꿨을 때 한도가 충분해지는지 계산했는가
• 상품별 실제 금리 차이를 같은 만기와 상환방식으로 받아 비교했는가
• 변동형이라면 위 표처럼 금리가 1퍼센트포인트 오를 때 월 상환액이 얼마가 되는지 계산했는가
• 담보주택이 규제지역이라 보금자리론에 0.2퍼센트포인트가 더해지는지 확인했는가
• 대출 실행일이 2026년 12월 31일을 넘기면 행정지도 비율이 바뀌었는지 다시 확인했는가

필요한 대출액은 취득세와 중개보수를 포함한 매수 총비용에서 출발해야 정확합니다. 항목별 비용은 집 매매 총비용에, 계약부터 잔금까지 대출 실행 시점은 아파트 매매 절차에 있습니다. 정책 대출 쪽 금리 구조는 디딤돌 대출 금리에서 따로 볼 수 있고, 기준금리에 연동되는 또 하나의 숫자인 전월세 전환율 상한은 전월세 전환율에 있습니다.