집 살 때 필요한 현금 계산 (5억 집은 규제지역이 1억원 넘게 가른다)

"집값에서 대출 빼면 되지"라는 계산이 틀어지는 이유는 대출을 한 숫자로 보기 때문입니다. 실제 한도는 세 개의 상한이 동시에 걸리고, 그중 가장 낮은 값이 됩니다. 어느 상한이 가장 낮은지는 집값과 소득에 따라 자리를 바꿉니다. DSR과 LTV를 각각 계산하는 법은 주택담보대출 DSR 계산법에 있고, 이 글은 그 결과로 남는 현금과 그 현금이 나가는 날만 다룹니다.

대출은 세 상한 중 가장 낮은 값에서 멈춘다

필요한 현금은 집값에서 실제 대출액을 빼고 매매가 밖의 비용을 더한 금액입니다. 그런데 실제 대출액은 LTV, DSR, 주택가격별 한도 세 가지를 각각 계산한 뒤 가장 작은 값으로 정해집니다.

금융위원회 대출수요 관리 방안 문답은 무주택자가 규제지역에서 주담대를 받으면 LTV가 70%에서 40%로 강화되고, 수도권과 규제지역의 주택구입 목적 주담대는 시가 15억원 이하 6억원, 25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 묶인다고 밝힙니다. 스트레스 금리 3.0%가 변동형에 전부 붙는 구조는 고정금리 변동금리 한도 비교에서 다뤘습니다.

계산 조건은 아래 표와 같이 하나로 고정했습니다. 연소득 6,000만원, 다른 대출 없음, 30년 원리금균등, 변동형 실제 금리 연 4.0%입니다. 이 조건에서 DSR 40%가 허용하는 월 상환액 200만원을 스트레스 적용 금리 7.0%로 역산하면 대출 가능액이 3억 61만 5,136원입니다.

5억, 7억, 10억에서 대출이 멈추는 자리

DSR 한도는 집값과 무관하게 소득으로만 정해지는 고정선입니다. 그래서 집값이 오를수록 LTV로 계산한 금액이 이 선을 먼저 넘고, 그때부터는 집값이 올라도 대출이 늘지 않습니다.

규제지역 밖에서는 5억원 집부터 이미 DSR이 대출을 막습니다. LTV 70%면 3억 5,000만원까지 가능하지만 소득이 3억 61만원까지만 허락하기 때문입니다. 주택가격별 한도 6억원은 이 소득에서는 세 집 모두 닿지 않습니다.

10억 집은 LTV 40%면 4억인데 왜 3억만 나오나요?

DSR 한도가 LTV 한도보다 낮기 때문입니다. 규제지역 10억원 집의 LTV 40%는 4억원이지만, 연소득 6,000만원으로 갚을 수 있다고 계산되는 금액은 3억 61만 5,136원입니다. 둘 중 낮은 값이 적용되므로 규제지역 지정 여부는 이 집의 대출에 영향을 주지 않습니다.

매매가 밖에서 붙는 돈은 취득세가 가른다

매매 부대비용은 집값과 별도로 현금으로 준비하는 세금과 수수료입니다. 주택담보대출은 담보가치를 기준으로 나오므로 이 비용은 대출로 메우지 못합니다.

지방세법 제11조는 유상취득 주택의 세율을 6억원 이하 1천분의 10, 9억원 초과 1천분의 30으로 두고, 그 사이는 산식으로 계산해 소수점 넷째 자리까지 쓰게 합니다. 7억원이 1.67%가 되는 계산은 취득세 계산법에 있습니다. 중개보수는 9억원 이상부터 상한요율이 0.4%에서 0.5%로 바뀌어, 10억원 집에서 세금과 수수료만 3,800만원입니다. 구간별 요율은 중개보수 상한에 정리돼 있습니다.

이 표에는 국민주택채권 매입 비용, 법무사 보수, 인지세, 등기신청수수료, 중개보수 부가가치세를 넣지 않았습니다. 채권은 매매가가 아니라 시가표준액으로 계산해 집마다 값이 다르기 때문입니다. 항목별 금액은 집 매매 총비용에서 이어 계산할 수 있습니다.

현금 합계는 집값이 오를수록 규제지역 차이가 줄어든다

필요한 현금 합계는 집값에서 대출을 뺀 자기자금에 위 부대비용을 더한 금액입니다. 같은 소득 조건으로 여섯 경우를 나란히 놓았습니다.

5억원 집에서 1억원 넘던 차이가 10억원 집에서는 0원이 됩니다. 소득이 묶은 대출이 LTV보다 먼저 걸리는 구간에 들어서면 규제지역 지정이 현금 계산에서 빠집니다. 반대로 말하면, 이 소득대에서 10억원 집을 고를 때 현금을 줄이는 변수는 지역이 아니라 대출 금리 유형과 소득입니다. 순수 고정형이면 같은 소득에서 한도가 4억 1,892만 2,481원까지 올라갑니다.

연소득이 1억원이면 필요한 현금이 얼마나 줄어드나요?

규제지역 밖 7억원 집에서 1억 8,938만 4,864원 줄어듭니다. 다른 조건이 같을 때 연소득 1억원의 DSR 한도는 5억 102만 5,226원이라, 7억원 집은 LTV 70%인 4억 9,000만원에서 멈추고 필요한 현금은 2억 2,565만 9,000원이 됩니다. 규제지역 5억원과 7억원 집은 소득과 무관하게 LTV 40%에서 멈추므로 각각 3억 750만원, 4억 3,565만 9,000원 그대로입니다.

그 현금은 계약일과 잔금일, 등기 신청일에 나뉘어 나간다

현금이 나가는 날은 법과 약정이 정하는 세 시점입니다. 규제지역 밖 7억원 집으로 날짜를 짚었습니다. 계약금 10%, 중도금 없이 잔금 90%로 약정했다고 가정했습니다.

현금의 83.13퍼센트가 잔금일 이후에 몰립니다. 4억 1,504만 3,864원 가운데 계약일 7,000만원을 뺀 3억 4,504만 3,864원이 잔금일과 등기 신청일 사이에 나가고, 법무사에게 등기를 맡기면 둘은 같은 날이 됩니다. 지방세법 제20조 제4항은 등기하려면 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 내도록 하고, 부동산등기 특별조치법 제2조는 잔금을 치른 날부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청하게 합니다. 거래가격이 6억원 이상이라 계약 신고 때 자금조달계획서도 함께 내야 합니다.

중개보수는 계약할 때 내나요, 잔금 때 내나요?

약정이 없으면 잔금을 다 치른 날입니다. 공인중개사법 시행령 제27조의2는 중개보수 지급 시기를 중개사와 의뢰인의 약정에 따르되, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날로 정합니다. 계약일에 일부를 달라는 요구는 약정의 문제이므로 계약서 특약에 지급 시점을 적어 둡니다.

수도권과 규제지역에서 주택구입 목적 주담대를 받으면 금융위원회 2025년 6월 가계부채 관리 방안에 따라 6개월 안에 전입해야 합니다. 기존 집 전세 만기가 그보다 늦으면 이 조건부터 맞춰야 대출이 실행됩니다. 잔금일 하루의 실제 순서는 잔금일 타임라인에 기록돼 있습니다.

계약서에 도장 찍기 전에 맞춰 볼 숫자

필요한 현금은 아래 순서로 직접 다시 계산할 수 있습니다. 매매 전체 흐름은 아파트 매매 절차에서 이어집니다.

• 사려는 집이 규제지역인지, 수도권인지 계약 시점 기준으로 특정했는가
• 은행에서 그 집의 담보 평가액을 받아 LTV 금액을 계산했는가
• 내 연소득과 기존 대출로 DSR 한도를 계산하고, 금리 유형별로 한도가 얼마나 달라지는지 비교했는가
• LTV, DSR, 주택가격별 한도 셋 중 가장 낮은 값을 대출액으로 잡았는가
• 취득세, 지방교육세, 중개보수에 국민주택채권과 법무사 보수까지 더했는가
• 계약금, 잔금일 현금, 등기 신청일 세금을 날짜별로 나눠 통장 잔액과 맞췄는가
• 6개월 안에 전입할 수 있는 일정인가