주택담보대출 DSR 계산법 (총대출액 1억원 넘으면 은행 40% 상한)

주택담보대출을 알아보면 LTV, DTI, DSR이 한꺼번에 나오는데, 정작 궁금한 건 "그래서 얼마를 빌릴 수 있나"입니다. 결론부터 말하면 요즘 그 숫자를 결정하는 건 DSR 비율 자체가 아니라, 대출 심사에 얹히는 가상의 금리입니다. 아래는 2026년 10월 기준 금융위원회가 발표한 수치와, 그것을 연소득에 대입해 계산한 결과입니다.

DSR 상한은 은행 40%, 제2금융권 50%

DSR은 총부채원리금상환비율로, 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 세전 연소득으로 나눈 값입니다. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론까지 원금과 이자를 모두 더합니다.

총대출액이 1억원을 넘는 차주에 대해서는 이 비율이 은행 40%, 제2금융권 50% 이내로 제한됩니다. 제2금융권 기준은 종전 60%에서 50%로 내려온 값입니다.

여기서 DTI와의 차이가 갈립니다. DTI(총부채상환비율)는 해당 주담대의 원리금에 다른 대출의 이자만 더하지만, DSR은 다른 대출의 원금 상환액까지 넣습니다. 신용대출 원금을 갚고 있다면 DSR에서는 그 금액이 통째로 분자에 들어가므로, 같은 소득이라도 DSR이 훨씬 빡빡하게 걸립니다.

세 지표는 순서대로 걸리는 것이 아니라 동시에 걸립니다. LTV로 계산한 금액이 5억원이어도 DSR로 계산한 금액이 3억원이면 실제 한도는 3억원입니다. 담보가치의 바탕이 되는 시세는 실거래가로 먼저 확인해 두는 편이 좋습니다.

스트레스 금리가 한도를 얼마나 깎는가

스트레스 DSR은 대출 실행 시점의 금리가 아니라 미래에 금리가 올랐을 상황을 가정해 원리금을 계산하는 방식입니다. 실제로 내는 이자가 늘어나는 것은 아니고, 한도 계산에만 가상의 금리가 얹힙니다.

3단계 스트레스 DSR이 2025년 7월 1일 시행되면서 전 업권의 사실상 모든 가계대출에 1.5%p가 적용됐습니다. 이어 2025년 10월 15일 대출수요 관리 방안으로 수도권과 규제지역 주택담보대출의 스트레스 금리 하한이 3.0%p로 올랐습니다. 수도권은 서울, 경기, 인천이고, 규제지역 지정은 수시로 바뀝니다.

이 차이가 한도에 얼마나 반영되는지 계산해 보겠습니다. 연소득 6,000만원, 다른 대출 없음, 30년 원리금균등 상환을 가정합니다. DSR 40%이므로 연간 상환 한도는 2,400만원, 월 200만원입니다.

같은 소득, 같은 실제 금리인데 한도가 4억 1,892만원에서 3억 62만원으로 1억 1,830만원 줄어듭니다. DSR 비율 40%는 그대로인데 분자의 원리금이 커져서 생기는 차이입니다. 스트레스 DSR을 "한도가 조여지는 흐름" 정도로 알고 넘어가면 자금 계획이 1억원 단위로 어긋날 수 있습니다.

신용대출에는 조건이 하나 붙습니다. 잔액이 1억원을 초과하는 경우에만 스트레스 금리가 부과되고, 만기 5년 이상 고정금리면 붙지 않으며, 3년에서 5년 고정금리면 60%만 붙습니다.

지방 주택담보대출은 지금 몇 %가 붙나요?

수도권과 규제지역 밖의 주택담보대출은 산출된 스트레스 금리의 50%가 붙고, 하한 1.5% 기준으로는 0.75%p입니다. 3단계 시행 때 지방 주담대에 2단계 금리 0.75%p를 2025년 12월 말까지 한시 적용했고, 금융위원회는 2025년 12월 10일 가계부채 점검회의에서 2026년 상반기에도 2단계를 그대로 적용하기로 했습니다. 이어 2026년 6월 18일 예고한 3단계 스트레스 DSR 행정지도 변경안(7월 1일 시행 예정)은 수도권과 규제지역 외 주담대에 산출 금리의 50%를 2026년 12월 31일까지 적용하도록 했습니다. 같은 안은 스트레스 금리를 매년 6월과 12월 두 번 과거 5년 최고 금리와 현재 금리의 차이로 다시 산정한다고 정하므로, 2027년부터 지방에 얼마가 붙을지는 그 이후 발표로 확인해야 합니다.

연소득을 바꿔 같은 계산을 하면 스트레스 금리가 깎는 금액은 소득에 비례해 커집니다.

연소득 1억원이어도 수도권과 규제지역에서는 DSR 한도가 5억 103만원이라, 시가 15억원 이하 집에 걸리는 절대 상한 6억원보다 먼저 막힙니다. 같은 가정에서 DSR 한도가 6억원에 닿으려면 연소득이 1억 1,975만원이어야 합니다. 이자율 구조도 한도를 바꿉니다. 같은 스트레스 금리라도 변동형, 혼합형, 주기형마다 한도 계산에 반영하는 비율이 다르게 정해져 있습니다.

수도권과 규제지역은 한도에 상한선이 따로 있다

DSR로 계산한 금액이 넉넉해도, 수도권과 규제지역에는 주택 시가에 따른 절대 상한이 별도로 걸립니다. 2025년 10월 15일 대출수요 관리 방안에서 정한 금액입니다.

이 상한은 DSR과 별개로 작동합니다. 소득이 아무리 높아도 25억원짜리 집을 사면서 수도권에서 받을 수 있는 주담대는 2억원까지입니다. 같은 대책으로 규제지역 LTV가 70%에서 40%로 강화됐고, 유주택자가 수도권과 규제지역에서 받는 전세대출에도 2025년 10월 29일부터 DSR이 적용됩니다.

한도 계산 전 점검 목록

• 세전 연소득에 DSR 40%를 곱해 연간 상환 한도를 먼저 구했는가
• 신용대출과 할부, 카드론의 연간 원금 상환액까지 그 한도에서 뺐는가
• 총대출액이 1억원을 넘어 DSR 규제 대상인지 확인했는가
• 한도 계산 금리에 스트레스 금리를 더했는가 (수도권과 규제지역 주담대 3.0%p, 지방 주담대 0.75%p, 그 밖의 대출 1.5%p 이상)
• 주택 시가별 절대 상한(6억, 4억, 2억원)에 걸리지 않는지 확인했는가
• 담보 주택이 규제지역인지, LTV 40%가 적용되는지 확인했는가
• 신용대출 잔액이 1억원을 넘어 스트레스 금리 대상인지 점검했는가

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자주 묻는 질문

결론

주담대 한도를 가늠할 때 순서는 이렇습니다. 먼저 **연소득 × 40%**로 연간 상환 한도를 잡고, 거기서 기존 대출의 원금까지 뺍니다. 남은 금액을 스트레스 금리를 더한 금리로 환산하면 대출 가능액이 나오고, 마지막으로 수도권과 규제지역이면 **시가별 상한(6억, 4억, 2억원)**과 비교해 더 작은 쪽이 실제 한도입니다. 연소득 6,000만원 기준으로 스트레스 금리 3.0%p 하나가 1억 1,830만원을 깎는다는 점만 기억해도 자금 계획의 오차가 크게 줄어듭니다. 매수 절차 전반은 아파트 매매 절차에서 이어집니다.