근저당 말소 셀프 방법 (대출 갚아도 7,200원 내고 따로 지운다)

등기부를 열어 보면 을구에 근저당권이 줄이 그어진 채 남아 있거나, 아예 그대로 살아 있는 경우가 있습니다. 을구를 읽는 법은 등기부등본 보는 법에 있고, 이 글은 그다음 단계인 말소등기를 실제로 어떻게 신청하는가를 다룹니다. 매수인이라면 잔금일에 매도인의 근저당이 지워지는지가 곧 내 소유권의 문제이기도 합니다.

대출을 갚아도 저절로 지워지지 않는다

완제는 채무가 사라지는 일이고, 말소는 등기부에서 권리를 지우는 별개의 절차입니다. 은행이 알아서 해 주는 것도 아닙니다. 등기는 신청이 있어야 움직이므로, 완제 사실을 근거로 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청하거나 한쪽이 위임을 받아 신청해야 합니다.

말소가 필요해지는 국면은 셋으로 나뉩니다.

• 내 대출을 다 갚은 경우. 완제 직후 은행에서 서류를 받아 바로 신청하는 것이 가장 단순합니다
• 집을 팔면서 잔금일에 동시에 지우는 경우. 매도인의 대출을 잔금으로 갚고 그 자리에서 말소 서류를 받습니다. 잔금일 순서는 잔금일 하루의 흐름과 아파트 매매 절차에 있습니다
• 오래전에 끝난 근저당이 그대로 남아 있는 경우. 이쪽이 까다롭고 아래에서 따로 다룹니다

임차인 입장에서 임대인에게 말소를 요구하는 국면은 방향이 반대입니다. 계약서 특약으로 거는 방법은 임대차 특약에 정리돼 있습니다.

은행에서 받아 오는 것이 시작이다

신청서에 붙일 것은 부동산등기규칙 제46조 제1항이 정합니다. 제1호가 등기원인을 증명하는 정보이고, 말소등기에서 이것이 은행이 발급하는 해지증서 또는 포기증서입니다. 같은 항 제5호는 대리인이 신청하는 경우 권한을 증명하는 정보, 곧 위임장을 요구하고, 제4호는 신청인이 법인이면 대표자의 자격을 증명하는 정보를 요구합니다. 은행은 법인이므로 여기에 해당합니다.

법제처 생활법령정보가 안내하는 실제 제출서류는 이렇습니다.

• 해지증서 또는 포기증서 — 은행 등 근저당권자에게서 받습니다
• 등록면허세납부고지서(지방교육세 포함) — 시군구청에서 받습니다
• 등록면허세영수필확인서 — 은행에서 납부한 뒤 받습니다
• 대법원등기 수입증지 — 등기소나 은행에서 구입합니다
• 위임장 — 한쪽이 대리로 신청할 때만 필요합니다
• 등기필정보 또는 등기필정보통지서 — 근저당권자가 갖고 있는 것을 받아 옵니다

빠지는 것이 무엇인지도 알아 둘 만합니다. 등기권리자와 등기의무자의 주민등록등본과 인감증명은 필요하지 않습니다. 국민주택채권도 매입하지 않습니다. 근저당권 말소는 설정이나 이전이 아니기 때문입니다.

은행 창구에서 뭐라고 말해야 하나요?

"근저당권 말소 서류를 받으러 왔다"고 하면 됩니다. 받아 올 것은 해지증서와 위임장, 그리고 그 은행이 보관하던 등기필정보입니다. 은행마다 내주는 묶음이 다를 수 있으니 세 가지가 다 들어 있는지, 법인 인감증명이나 지점장 자격을 증명하는 서류도 함께 나오는지 창구에서 확인하시기 바랍니다. 규칙 제46조 제1항 제4호가 법인 대표자의 자격 증명을 요구하므로, 이 서류가 빠지면 등기소에서 보정 요구를 받습니다.

세금 7,200원에 수수료는 신청 방식으로 갈린다

비용은 두 덩어리입니다. 세금과 등기신청수수료입니다.

세금 합계는 7,200원이고 여기에 수수료가 붙습니다. 서면으로 방문 신청하면 11,200원, 전자신청이면 8,200원입니다.

수수료규칙 제5조의2는 소유권보존과 소유권이전, 제한물권과 임차권의 설정 및 이전을 18,000원, 상속을 원인으로 하는 이전을 20,000원, 신탁을 8,000원으로 정하고, 제4항에서 "그 밖의 나머지 부동산등기"를 매 부동산마다 4,000원으로 둡니다. 말소등기는 앞의 세 항 어디에도 해당하지 않으므로 제4항에 들어갑니다. 취득 단계의 다른 비용은 매수 부대비용에서 함께 봅니다.

법무사에게 맡기면 여기에 보수가 더해집니다. 정부가 고시한 금액은 없습니다. 법무사법 제19조 제3항이 "제1항에 따른 보수의 기준에 관한 사항은 대한법무사협회 회칙으로 정한다"고 정해, 국가가 정하는 요율이 아니라 협회 자율 규정입니다.

전자신청이 가장 싼데 한 번은 등기소에 가야 한다

수수료만 보면 전자신청이 1,000원으로 가장 쌉니다. 그런데 개인이 전자신청을 하려면 앞에 절차가 하나 붙습니다.

부동산등기규칙 제68조 제1항은 전자신청을 하려면 "당사자 또는 등기신청을 대리할 수 있는 자격자대리인이 최초의 등기신청 전에 사용자등록을 하여야 한다"고 정합니다. 그리고 제2항이 그 사용자등록 신청인은 "등기소에 출석하여 대법원예규로 정하는 사항을 적은 신청서를 제출하여야 한다"고 이어집니다. 제3항은 그 신청서에 인감증명법에 따라 신고한 인감을 날인하고 인감증명과 주소를 증명하는 서면을 첨부하도록 합니다.

즉 말소 한 건을 위해 전자신청을 쓰려면 등기소에 한 번은 나가야 합니다. 3,000원을 아끼려고 반나절을 쓰는 셈이라, 말소 한 건만 할 사람에게는 서면 방문이 오히려 단순합니다. 반대로 앞으로도 등기를 여러 번 할 사람이라면 사용자등록을 한 번 해 두는 것이 남습니다.

전자표준양식은 중간에 있습니다. 신청서를 온라인에서 작성해 출력한 뒤 첨부서면과 함께 등기소에 내는 방식이라 사용자등록이 필요 없고 수수료는 3,000원입니다.

수수료 감액 금액은 어디에 정해져 있나요?

같은 수수료규칙의 제5조의5가 정합니다. 제5조의2는 서면 신청의 기본 금액을 두고, 제5조의5는 "전자신청 등에 의한 등기신청수수료의 특례"라는 제목으로 감액을 따로 둡니다. 그 제4항이 "제5조의2제4항 본문에 해당하는 부동산등기를 전자신청하는 경우의 신청수수료는 매 부동산마다 1,000원으로, 전자표준양식에 의하여 신청하는 경우의 신청수수료는 매 부동산마다 3,000원으로 한다"고 정합니다. 말소등기가 4,000원인 제5조의2 제4항에 들어가므로 전자신청 1,000원, 전자표준양식 3,000원이 됩니다. 실제 납부 전에는 인터넷등기소의 수수료 안내에서 한 번 더 확인하시기 바랍니다.

해지증서를 받을 수 없는 오래된 근저당

등기부에 20년, 30년 전 근저당이 남아 있는 경우가 있습니다. 채무는 오래전에 정리됐는데 말소만 안 된 것입니다. 문제는 해지증서를 줄 상대가 사라졌을 때입니다.

채권자가 개인이고 사망했거나, 법인이 해산해 없어졌거나, 여러 번 합병돼 승계 관계를 따라가야 하는 경우입니다. 이때는 공동신청의 상대방을 특정하는 일부터 막히므로 창구에서 서류를 받아 오는 경로가 성립하지 않습니다.

규칙 제46조 제1항 제3호가 "등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보" 를 첨부정보로 두고 있습니다. 승낙을 받을 수 없으면 재판으로 갈음하는 길이 조문에 열려 있다는 뜻입니다. 다만 그 절차가 무엇이고 얼마나 걸리는지는 사안마다 달라 이 글에서 다루지 않습니다. 등기부에서 채권자 표시를 먼저 확인한 뒤 등기소나 법률 상담 창구에 문의하시기 바랍니다.

말소를 미루면 생기는 일

당장 불이익이 없어 미루기 쉽지만 뒤에서 걸립니다.

집을 팔 때 매수인은 등기부의 을구를 봅니다. 이미 끝난 대출이어도 근저당이 남아 있으면 설명하고 정리하는 절차가 붙고, 잔금일 일정이 복잡해집니다. 전세를 놓을 때도 마찬가지입니다. 임차인이 선순위 채권으로 읽어 계약을 망설이거나 보증 가입에서 문제가 됩니다. 임차인이 등기부에서 무엇을 보는지는 전세사기 예방에 있습니다.

새로 대출을 받을 때도 걸립니다. 채권최고액이 남아 있으면 담보 여력이 그만큼 잡혀 있는 것으로 계산되는 경우가 있어, 한도가 예상보다 적게 나올 수 있습니다. 한도가 어떻게 잡히는지는 주택담보대출과 DSR에 있습니다. 비용이 만원 남짓인 일을 미뤄 두고 나중에 급하게 처리하는 것이 흔한 순서입니다.

결론

근저당 말소는 비용으로 보면 만원 남짓한 일이고, 절차로 보면 은행에서 서류를 받아 등기소에 내는 한 번의 왕복입니다. 그런데 이 일이 미뤄지는 이유는 어려워서가 아니라 급하지 않아서입니다. 급해지는 시점은 집을 팔거나 전세를 놓거나 새 대출을 받을 때이고, 그때는 일정에 쫓기게 됩니다.

방식을 고를 때는 수수료 차이보다 등기소에 몇 번 가야 하는지를 먼저 세어 보시기 바랍니다. 전자신청이 1,000원으로 가장 싸지만 사용자등록을 위해 한 번 출석해야 하므로, 말소 한 건만 처리할 계획이라면 그 왕복에서 절약이 사라집니다. 앞으로 등기를 여러 번 할 사람에게만 사용자등록이 남는 선택입니다. 채권자가 사라진 오래된 근저당이라면 이 글의 경로가 아니라 다른 절차가 필요하므로, 등기부의 채권자 표시부터 확인하고 상담을 받는 편이 빠릅니다.