뉴홈 공공분양 3가지 유형, 어떤 걸 골라야 하나

나눔형과 선택형은 지금 이 이름으로 안내된다

뉴:홈은 정부가 무주택 실수요자에게 시세보다 낮은 값으로 공급하려고 만든 공공분양 브랜드입니다. 문제는 브랜드 이름과 공식 안내 페이지의 이름이 어긋난다는 점입니다. 마이홈 포털에서 나눔형을 찾으면 나오지 않고, 이익공유형 분양주택이라는 항목으로 들어가야 합니다. 선택형도 마찬가지로 6년 분양전환 공공임대주택에 설명이 있습니다. 마이홈 안내와 LH청약플러스 공고를 오가며 비교한다면 두 입구가 같이 걸린 똑똑한 부동산콩 청약 섹션을 열어 두면 됩니다.

이익공유형의 정의는 분명합니다. 마이홈 포털은 "주택을 공급 받은 자가 해당 주택을 처분하는 경우 공공주택사업자가 환매하되, 발생하는 처분 손익을 공유하는 것을 조건으로 하는 분양주택"이라고 적습니다. 처분할 때 시장이 아니라 공공에 되판다는 것이 이 유형의 본질이고, 낮은 분양가는 그 대가입니다.

유형을 실제로 가르는 것은 분양가가 아니라 자산 한도

세 유형을 "얼마나 싸냐"로 비교하는 설명이 많지만, 신청 단계에서 당락을 가르는 것은 자산 기준입니다. 그리고 이 기준의 형태가 유형마다 다릅니다.

차이가 결정적입니다. 이익공유형과 6년 분양전환은 총자산 한 덩어리로 3억 6,200만원을 봅니다. 부동산, 금융자산, 자동차에서 부채를 뺀 합계입니다. 반면 일반형 공공분양은 부동산 2억 1,550만원과 자동차 4,542만원을 따로 봅니다. 예금이 많고 부동산이 없는 사람은 일반형에서 유리하고, 부채를 낀 사람은 총자산으로 보는 쪽이 유리해집니다. 자기 자산의 구성부터 확인해야 하는 이유입니다.

일반형에는 예외도 있습니다. LH 안내에 따르면 기관추천과 전용면적 60㎡를 초과하는 일반공급은 자산 기준을 적용하지 않습니다. 소득 기준의 실제 금액은 4인 가구 100%가 8,802,202원, 우선공급에 적용되는 120%가 10,562,642원입니다.

6년 분양전환은 임대로 살아본 뒤 결정한다

선택형, 즉 6년 분양전환 공공임대주택은 "6년 임대기간 종료 후 분양전환하여 소유권을 이전 받을 수 있는 주택"입니다. 목돈이 부족한 상태에서 먼저 들어가 살고, 분양 여부는 6년 뒤에 정합니다.

이 유형의 특별공급 물량 배분은 신생아 쪽에 크게 쏠려 있습니다.

청년 특별공급에 부모 자산 10억 3,500만원 기준이 붙는다는 점을 놓치기 쉽습니다. 본인 자산이 적어도 부모 자산이 이 선을 넘으면 청년 유형으로는 넣을 수 없습니다.

이익공유형은 신생아에 35%가 배정된다

이익공유형의 물량 배분은 6년 분양전환과 또 다릅니다.

일반공급 몫은 20%입니다. 특별공급 자격이 없다면 다섯 채 중 한 채를 놓고 겨루는 셈이므로, 해당하는 특별공급 유형이 있는지부터 확인하는 편이 실익이 큽니다. 유형별 세부 자격은 특별공급 유형별 자격에 정리돼 있습니다.

청약통장은 6개월 6회, 1순위는 1년 12회

세 유형 모두 무주택세대구성원과 입주자저축 가입이 공통 관문입니다. LH청약플러스 분양가이드와 마이홈 안내 기준으로 통장 요건은 이렇습니다.

공공분양은 가점이 아니라 납입 횟수와 납입 인정 금액으로 순위를 가립니다. 민영주택 가점제와 구조가 다르므로 두 곳을 함께 준비한다면 국민주택과 민영주택의 차이를 먼저 정리해 두는 편이 좋습니다. 월 납입 인정 한도와 예치기준금액은 청약통장 납입 인정 한도에 지역별로 정리돼 있습니다. 민영주택도 함께 노린다면 청약 가점 계산법으로 본인 점수를 미리 확인하세요.

분양가율과 의무거주기간은 공고에서 확인해야 한다

여기서 정직하게 밝힐 부분이 있습니다. 흔히 인용되는 "나눔형 시세 70% 이하, 의무거주 5년, 처분손익 7대 3"은 정부가 뉴:홈을 처음 발표할 때 제시한 계획상의 수치입니다. 2026년 9월 현재 마이홈 포털의 이익공유형 안내 페이지에는 분양가율, 의무거주기간, 손익 공유 비율이 명시돼 있지 않습니다. 포털이 확정적으로 안내하는 것은 환매 조건과 손익 공유라는 구조, 그리고 위에 정리한 소득과 자산 기준, 물량 비율까지입니다.

따라서 분양가가 시세의 몇 퍼센트인지, 몇 년을 살아야 하는지, 되팔 때 이익을 어떤 비율로 나누는지는 해당 단지의 입주자모집공고문에서 확인해야 하는 값입니다. 인터넷에 남아 있는 발표 시점의 수치를 그대로 자기 단지에 대입하면 어긋날 수 있습니다.

신청 전 점검 목록

• 찾으려는 유형의 공식 명칭(이익공유형, 6년 분양전환)으로 안내 페이지를 열어 봤는가
• 내 자산이 총자산 기준과 항목별 기준 중 어느 쪽에서 유리한지 계산해 봤는가
• 이익공유형이나 6년 분양전환이라면 총자산 3억 6,200만원 이내인가
• 일반형이라면 부동산 2억 1,550만원, 자동차 4,542만원 이내인가
• 가구원 수에 맞는 도시근로자 월평균소득 금액을 확인했는가 (4인 100%는 8,802,202원)
• 2023년 3월 28일 이후 출산 자녀가 있어 10퍼센트포인트 또는 20퍼센트포인트 완화 대상인가
• 청약통장 가입 6개월과 납입 6회를 채웠는가, 1순위라면 1년과 12회인가
• 해당하는 특별공급 유형이 있는가, 없다면 일반공급 20% 몫을 감수할 것인가
• 청년 특별공급을 노린다면 부모 자산이 10억 3,500만원 이내인가
• 공고문에서 분양가율, 의무거주기간, 환매 조건을 직접 확인했는가

유형은 자기 자산의 구성이 정한다

뉴홈에서 유형을 고르는 순서는 이렇습니다. 먼저 자기 자산의 구성을 확인합니다. 부채를 뺀 총자산이 3억 6,200만원 이내라면 이익공유형과 6년 분양전환이 열리고, 부동산이 2억 1,550만원 이내이면서 자동차가 4,542만원 이내라면 일반형이 열립니다. 다음으로 가구원 수에 맞는 도시근로자 월평균소득 금액을 확인하고, 2023년 3월 28일 이후 출산 자녀가 있다면 완화 규정을 적용해 다시 계산합니다. 그다음 해당하는 특별공급 유형을 찾습니다. 이익공유형 일반공급은 물량의 20%뿐이므로 특별공급 자격 하나를 찾아내는 것이 분양가율을 따지는 것보다 당첨 확률에 크게 작용합니다. 마지막으로 청약통장 가입 기간과 납입 횟수를 채웠는지 보고, 분양가율과 의무거주기간처럼 포털이 말해 주지 않는 값은 해당 단지 공고문에서 확인합니다. 신청 절차 자체는 청약홈 신청방법에서 이어집니다.

자주 묻는 질문