국민주택 민영주택 청약 차이 (국민주택은 40제곱미터에서 기준이 갈린다)

청약을 준비할 때 통장 하나만 있으면 된다는 말은 맞습니다. 다만 그 통장을 어떻게 키워야 하는지는 노리는 주택이 국민주택이냐 민영주택이냐에 따라 정반대가 됩니다. 기준이 되는 면적 숫자부터 정리합니다.

국민주택은 85제곱미터 이하만, 민영주택은 면적 제한이 없다

국민주택은 국가와 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사가 짓거나 주택도시기금의 지원을 받아 공급하는 주택입니다. 공적 자금이 들어가므로 규모에 상한이 있습니다.

주택법 제2조는 국민주택규모를 주거전용면적 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하로 정합니다. 다만 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍이나 면 지역은 100제곱미터 이하까지 국민주택규모로 봅니다. 반면 민영주택은 민간 건설사가 공급하고 이런 면적 제한이 없어, 85제곱미터를 넘는 중대형은 사실상 민영주택에서만 나옵니다.

국민주택 순차는 40제곱미터에서 갈린다

국민주택은 1순위 자격을 갖춘 사람이 여럿이면 가점을 매기지 않고 순차제로 줄을 세웁니다. 주택공급에 관한 규칙 제27조가 그 기준을 정하는데, 여기서 갈리는 숫자가 전용 40제곱미터입니다.

읽는 방법은 이렇습니다. 40제곱미터를 넘는 집은 얼마를 넣었는가로, 40제곱미터 이하는 몇 번 넣었는가로 순번이 정해집니다. 그리고 두 경우 모두 순차 1에 무주택 기간 3년이라는 관문이 먼저 있습니다. 저축총액이 아무리 많아도 무주택 3년을 못 채웠다면 순차 2로 밀립니다.

여기서 통장 관리의 요령이 나옵니다. 월 납입 인정 한도는 25만원이라 한 달에 그보다 많이 넣어도 저축총액에는 25만원까지만 잡힙니다. 목돈을 한 번에 넣는 것이 아니라 일찍 시작해 매달 채우는 쪽이 유리한 이유입니다. 인정 한도와 예치기준금액의 자세한 내용은 청약통장 납입 인정 한도에 정리돼 있습니다.

민영주택은 60과 85제곱미터에서 가점 비율이 갈린다

민영주택은 예치기준금액만 채우면 신청 문턱이 낮은 대신, 경쟁이 붙으면 물량을 가점제와 추첨제로 나눠 배분합니다. 주택공급에 관한 규칙 제28조가 그 비율을 정합니다.

규제지역에서 60제곱미터 이하는 추첨 몫이 60%나 남아 있습니다. 가점이 낮은 사회 초년생이 규제지역 소형 평형을 노리는 것이 합리적인 이유가 여기 있습니다. 반대로 같은 규제지역이라도 60제곱미터를 넘어 85제곱미터 이하 구간으로 가면 가점이 70%를 가져가므로 점수 없이는 어렵습니다.

전용 85제곱미터를 초과하는 구간의 가점 비율은 이 글에서 확인하지 못했습니다. 생활법령 안내가 60제곱미터 이하와 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하 두 구간만 표로 제시하고 있어, 그 위 구간은 해당 단지 입주자모집공고문의 공급 유형별 물량 표에서 확인해야 합니다. 가점 계산법은 청약 가점 계산법에서 볼 수 있습니다.

1순위 문턱은 지역마다 다르다

두 유형 모두 1순위 자격이 따로 있고, 지역에 따라 요구 수준이 다릅니다.

수도권과 수도권 밖의 기본 요건은 시장과 도지사가 각각 24개월과 24회, 12개월과 12회까지 강화할 수 있습니다. 그리고 투기과열지구와 청약과열지역의 국민주택에는 조건이 더 붙습니다. 신청자가 세대주여야 하고, 과거 5년 안에 세대원 전원이 다른 주택에 당첨된 사실이 없어야 합니다. 지역별 1순위 조건의 세부는 청약 1순위 조건에 정리돼 있습니다.

내게 유리한 쪽 고르기

정리하면 판단 기준은 셋입니다.

• 납입 실적이 길다면 국민주택. 오래 매달 넣어 저축총액과 납입횟수가 쌓였고 무주택 3년을 채웠다면 순차 1에서 앞자리를 노릴 수 있습니다.
• 가점이 높다면 민영주택 가점제. 무주택 기간과 부양가족이 많아 점수가 높다면 규제지역 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하 구간의 가점 70% 물량이 유리합니다.
• 가점도 실적도 부족하다면 민영주택 추첨제. 규제지역 60제곱미터 이하는 추첨 몫이 60% 남아 있고, 예치기준금액만 채우면 신청할 수 있습니다.

85제곱미터를 넘는 평형을 원한다면 선택지는 민영주택뿐이라는 점도 고려 요소입니다. 특별공급 자격이 있다면 일반공급과 별도 물량이므로 특별공급 유형별 자격을 먼저 확인하는 편이 낫습니다.

신청 전 점검 목록

• 노리는 단지가 국민주택인지 민영주택인지 공고문에서 확인했는가
• 국민주택이라면 전용 40제곱미터를 넘는지 이하인지 확인했는가
• 40제곱미터 초과라면 내 저축총액, 이하라면 납입횟수를 청약홈에서 조회했는가
• 무주택 기간이 3년을 넘어 순차 1에 들어가는가
• 월 납입 인정 한도 25만원을 매달 채우고 있는가
• 민영주택이라면 지원 지역의 예치기준금액을 충족했는가
• 민영주택 지원 평형이 60제곱미터 이하인지, 60 초과 85 이하인지 확인했는가
• 해당 단지가 투기과열지구나 청약과열지역에 있는지 확인했는가
• 국민주택 규제지역이라면 세대주 요건과 과거 5년 당첨 이력을 확인했는가
• 1순위 요건이 지자체 강화로 24개월과 24회로 올라가 있지는 않은가

공고문에서 국민주택인지부터 확인한다

두 유형은 이 순서로 판단하면 됩니다. 먼저 공고문에서 국민주택인지 민영주택인지 확인합니다. 국민주택이면 전용 40제곱미터를 기준으로 내 무기가 저축총액인지 납입횟수인지 정해지고, 무주택 3년을 채웠는지가 순차 1과 순차 2를 가릅니다. 민영주택이면 평형이 60제곱미터 이하인지 그 위인지에 따라 규제지역 가점 비율이 40%와 70%로 갈리므로, 가점이 낮다면 추첨 몫이 60% 남는 60제곱미터 이하 쪽이 현실적입니다. 통장은 주택청약종합저축 하나면 되지만 국민주택을 함께 노린다면 월 25만원 인정 한도를 매달 채우는 습관이 필요합니다. 마지막으로 1순위 문턱은 수도권 1년 12회에서 투기과열지구 2년 24회까지 지역마다 다르고 지자체가 더 조일 수 있으니, 지원 직전 공고문으로 확인하세요.

자주 묻는 질문