청년 특별공급 자산 기준 (부모 10억 3,500만원 넘으면 탈락)

특별공급 유형을 훑다 보면 청년 쪽은 조건이 단순해 보입니다. 나이와 혼인 여부, 무주택 이력 정도로 정리된 표를 많이 보기 때문입니다. 실제 화면을 열어 보면 걸리는 자리가 네 군데로 갈라져 있고, 그중 둘은 표에 잘 안 실립니다. 유형 전체의 물량과 소득 비교는 특별공급 유형별 정리에, 공공분양 전반의 자격은 공공분양주택 안내에 있습니다. 이 글은 청년 특별공급 하나만 놓고 네 관문을 순서대로 봅니다.

청년 특공이 붙는 주택은 따로 있다

먼저 대상 주택부터 좁힙니다. 청약홈은 청년 특별공급의 대상을 "공공주택 중 전용면적 60제곱미터 이하의 분양주택 또는 분양전환임대주택"으로 적고, 분양전환임대주택은 임대의무기간 6년짜리로, 여기에 이익공유형과 토지임대부 분양주택을 함께 적습니다. 공공분양이면 아무 데나 붙는 것이 아니고 면적 상한도 있습니다.

근거 조문도 범위를 좁혀 둡니다. 주택공급에 관한 규칙 제35조의2는 제목이 「국민주택의 청년 특별공급」이고, 제1항이 공급 주체를 "사업주체(공공주택사업자로 한정한다)"로, 대상을 "그가 건설하여 공급하는 국민주택"으로 정합니다. 이 조문의 청년 특별공급은 공공주택사업자가 공급하는 국민주택에 한정되고, 청약홈이 대상을 공공주택으로 적는 것과도 맞습니다.

마이홈포털 표를 보면 더 분명해집니다. 청년 특별공급의 자산 기준은 6년 분양전환 공공임대주택과 이익공유형 분양주택 열에 들어 있습니다. 같은 표의 공공분양주택 열이나 신혼희망타운 열이 아닙니다.

6년 분양전환 공공임대주택은 마이홈포털이 "6년 임대기간 종료 후 분양전환하여 소유권을 이전 받을 수 있는 주택"으로 정의합니다. 바로 소유권을 갖는 분양이 아니라 6년을 임대로 살고 그 뒤에 넘겨받는 구조입니다.

따라서 청년 특별공급을 노린다면 그 단지가 어떤 유형인지부터 봐야 합니다. 유형에 따라 입주 시점과 소유권을 갖는 시점이 다르고, 아래 자산 기준이 붙는지도 갈립니다. 물량은 건설량의 15퍼센트입니다.

소득은 세대가 아니라 내 것만 센다

두 번째 관문입니다. 다른 특별공급은 해당 세대의 월평균소득을 봅니다. 청년은 다릅니다. 마이홈포털 표가 소득 항목에 "세대 기준(청년 특공은 신청자 본인)"이라고 괄호를 따로 달아 놓았습니다.

기준은 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득의 140퍼센트 이하입니다. 청약홈 배점표에 적힌 1인 기준 상한은 5,338,708원인데, 이 금액은 화면에 2025년 기준으로 표기돼 있습니다. 2026년 공고에 그대로 쓰이는 값인지는 공고문에서 다시 봐야 합니다.

부모와 함께 살고 있어도 부모 소득은 이 계산에 들어오지 않습니다. 세대 소득 때문에 다른 유형을 접었던 청년이라면 이쪽은 다시 볼 여지가 있다는 뜻입니다. 다른 유형이 세대 소득을 몇 퍼센트로 끊는지는 청약 소득기준에서 나란히 놓고 볼 수 있습니다.

부모와 같이 살면 소득이 합산되나요?

소득은 합산되지 않습니다. 마이홈포털이 청년 특별공급만 신청자 본인 기준이라고 따로 적고 있어, 같은 세대에 부모가 있어도 부모 소득은 140퍼센트 계산에 들어오지 않습니다. 다만 자산은 이야기가 다릅니다. 아래에서 보듯 부모 총자산은 별도 기준으로 봅니다. 소득에서 통과했다고 자산까지 통과한 것이 아니므로 두 판정을 따로 계산해야 합니다.

자산은 내 것과 부모 것을 따로 센다

세 번째 관문이고 가장 많이 걸리는 자리입니다. 청약홈은 자산 기준을 비율로, 마이홈포털은 금액으로 적습니다.

부모 기준이 본인 기준의 거의 네 배입니다. 넉넉해 보이지만 부모가 집을 갖고 있으면 그 집이 여기에 들어갑니다. 다만 들어가는 값은 시세가 아닙니다. 국토교통부 「공공주택 입주자 보유 자산 관련 업무처리기준」 제4조가 건축물가액은 공시가격으로, 토지가액은 공시지가로 산출하도록 정하고, 제3조가 부동산과 자동차, 금융자산, 일반자산을 더한 뒤 부채를 빼서 총자산가액을 계산합니다. 시세만 보고 넘는다고 단정하거나, 집 한 채만 보고 안전하다고 단정하면 둘 다 틀릴 수 있습니다. 신청 전에 부모 쪽 자산을 이 방식대로 실제로 더해 보는 절차가 필요한 이유입니다.

나이와 혼인, 무주택 이력 요건은 그다음입니다. 청약홈은 "만19세 이상 만39세 이하로 혼인 중이 아니며 과거 주택을 소유한 사실이 없는 사람"으로 적습니다. 무주택은 지금 상태만이 아니라 이력까지 봅니다. 무주택 판정의 일반 기준은 무주택 세대구성원 기준에 있습니다. 청약통장은 주택청약종합저축이나 청약저축에 가입해 6개월이 지나고 월납입금을 6회 이상 낸 상태여야 합니다.

과거에 집을 샀다가 팔았으면 안 되나요?

과거 소유 사실이 있으면 대상이 아닙니다. 청약홈 문구가 "과거 주택을 소유한 사실이 없는 사람"이라 현재 무주택인 것만으로는 부족합니다. 상속으로 잠시 지분을 가졌다가 처분한 경우처럼 경계에 있는 사례는 공고문과 청약홈 자격 확인을 함께 봐야 합니다. 생애최초 유형은 무주택 기간과 소득세 납부 실적을 다르게 보므로 생애최초 특별공급과 나란히 놓고 고르는 편이 낫습니다.

물량의 30퍼센트는 소득세 5년이 먼저 가져간다

네 번째 관문입니다. 자격을 다 갖춰도 같은 줄에 서는 것이 아닙니다. 배정물량이 둘로 나뉩니다.

소득세를 5년 이상 낸 청년이 먼저 30퍼센트를 가져갑니다. 만 19세부터 39세 사이에서 5년 치 소득세 납부 실적을 쌓으려면 사회생활을 일찍 시작했어야 하므로, 같은 나이대 안에서도 갈립니다. 학업을 오래 한 경우나 최근에 취업한 경우는 잔여공급 쪽에서 겨루게 됩니다.

경쟁이 붙으면 순서는 지역우선, 배점 다득점, 추첨입니다. 배점 만점은 우선공급 9점과 잔여공급 12점으로 다릅니다. 청약홈 화면에 점수까지 나온 항목은 본인 소득 하나로, 월평균소득 70퍼센트 이하 3점, 70퍼센트 초과 100퍼센트 이하 2점, 100퍼센트 초과 140퍼센트 이하 1점입니다. 나머지 항목과 점수는 단지마다 공고문의 배점표에서 봐야 합니다. 당첨자 발표일이 같은 주택 전체에 대해 1인 1건이고, 2건 이상 신청하면 모두 무효입니다.

같은 조건으로 갈 수 있는 곳이 셋이다

만 19세에서 39세 사이 미혼 1인 무주택자라면 들어갈 수 있는 문이 하나가 아닙니다. 청년 특별공급 외에 생애최초 특별공급과 행복주택 청년 계층이 같은 사람을 대상으로 합니다.

셋을 가르는 기준이 서로 다릅니다. 청년 특별공급은 본인 소득과 본인 그리고 부모의 자산을 보고, 생애최초는 소득세 납부 실적과 무주택 기간을 보며, 행복주택은 임대라 소유권이 아니라 거주 기간을 봅니다. 그래서 내 자산 구성이 어떤지에 따라 먼저 막히는 문이 달라집니다. 부모 자산이 큰 경우 청년 특별공급이 먼저 막히고, 소득세 실적이 짧은 경우 생애최초 쪽이 먼저 막힙니다.

각각의 요건은 생애최초 특별공급과 행복주택 입주자격에 정리돼 있고, 청년 대상 통장과 대출 제도는 청년주택드림에서 따로 봅니다. 신청 화면과 일정 확인은 청약홈 이용법에 있습니다.

신청 전에 확인할 것

• 넣으려는 단지가 청년 특별공급이 있는 유형인지 공고문에서 확인했는가
• 전용면적이 60제곱미터 이하인지 확인했는가
• 공고일 현재 만 19세 이상 만 39세 이하인지 생일 기준으로 계산했는가
• 공고일 현재 혼인 중이 아닌지 확인했는가
• 과거에 주택을 소유한 이력이 없는지 확인했는가
• 본인 월평균소득이 140퍼센트 기준 이하인지 공고문의 금액표로 확인했는가
• 본인 총자산을 더해 2억 7,600만원 이하인지 확인했는가
• 부모 총자산을 더해 10억 3,500만원 이하인지 확인했는가
• 청약통장 가입 6개월과 납입 6회를 채웠는가
• 소득세 5년 납부 실적이 있어 우선공급 30퍼센트에 들어가는지 확인했는가
• 같은 발표일의 다른 주택에 중복 신청하지 않았는지 확인했는가

자주 묻는 질문

결론

청년 특별공급은 문턱이 낮아 보이지만 실제로는 성격이 다른 네 관문이 이어져 있습니다. 대상 주택의 유형과 면적, 본인 소득, 본인과 부모의 자산, 그리고 소득세 납부 실적이 가르는 우선공급입니다. 이 중 소득과 자산의 셈법이 서로 반대여서, 세대 소득으로 막히던 사람이 통과하기도 하고 본인 자산만 보고 계산한 사람이 부모 자산에서 걸리기도 합니다.

그래서 순서를 바꿔 보시기를 권합니다. 나이와 혼인 여부부터 확인하는 대신 부모 총자산을 먼저 더해 보는 것입니다. 그 숫자가 10억 3,500만원을 넘으면 나머지 요건은 볼 필요가 없고, 같은 나이대에 열려 있는 생애최초나 행복주택 쪽으로 방향을 돌리는 편이 빠릅니다. 이 글의 금액은 청약홈과 마이홈포털 화면에 게재된 값이고 적용 연도 표기가 없는 항목이 있으므로, 실제 신청에서는 공고문의 기준이 우선합니다.