중개보수 요율표와 계산법 (매매 9억원 경계에서 94만원이 갈린다)

중개보수는 "지자체 조례에 따라 다르다"는 말로 끝나는 글이 많지만, 실제로 금액이 갈리는 지점은 몇 곳 되지 않습니다. 거래금액 9억원과 12억원 경계에서 상한 요율이 바뀌고, 소액 구간에서는 한도액이 요율보다 먼저 걸립니다. 이 글은 생활법령정보의 중개보수 산정 안내와 서울특별시 요율표로 구간을 확인하고, 그 경계에서 금액이 얼마나 뛰는지를 직접 계산해 보여 줍니다. 매매 총비용 합산은 집 매매 총비용, 계약부터 등기까지의 기한은 아파트 매매 절차에서 이어집니다.

상한은 시행규칙이, 실제 요율은 시도 조례가 정한다

중개보수는 중개사가 부르는 값이 아니라 세 단계로 정해집니다. 먼저 공인중개사법 시행규칙 별표 1이 거래금액 구간별 상한요율과 한도액을 정합니다. 그 범위 안에서 특별시와 광역시, 도, 특별자치도의 조례가 실제 요율을 정하고, 마지막으로 그 조례 요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 최종 금액을 정합니다.

서울특별시는 주택 중개보수 등에 관한 조례 별표 1에서 시행규칙 별표 1과 같은 구간을 그대로 채택하고 있습니다. 아래 표가 그 값입니다.

물건이 지방인데 중개사무소가 서울이면 어느 조례를 따르나요?

중개사무소 소재지를 관할하는 시도의 조례를 따릅니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조는 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우 개업공인중개사가 중개사무소 소재지 관할 시도의 조례 기준으로 보수와 실비를 받도록 정하고 있습니다. 물건이 있는 지역의 조례가 아닙니다.

9억원 경계에서 상한이 94만원 뛴다

구간표는 요율만 보여 주기 때문에 경계에서 금액이 얼마나 튀는지는 직접 곱해 봐야 드러납니다. 매매에서 가장 큰 계단은 9억원입니다.

매매가가 1,000만원 오르는 사이 중개보수 상한은 94만원 늘어납니다. 매도인과 매수인이 각각 내므로 거래 전체로는 188만원 차이입니다. 8억원 후반대에서 호가를 조정할 때 9억원을 넘기는지가 취득세율뿐 아니라 중개보수에서도 계단이 되는 지점입니다. 같은 방식으로 12억원에서 0.6%, 15억원에서 0.7%로 한 번 더 올라갑니다.

한도액이 붙은 낮은 구간은 경계에서 금액이 맞물린다

5,000만원과 1억원 아래 구간에만 한도액이 붙어 있습니다. 요율이 높은 구간에서 금액이 튀지 않도록 상한을 눌러 두는 장치입니다. 실제로 곱해 보면 경계에서 금액이 정확히 이어집니다.

4,900만원과 5,000만원의 상한이 둘 다 20만원이고, 9,900만원과 1억원의 상한이 둘 다 30만원입니다. 한도액은 요율을 곱한 값이 다음 구간에서 나오는 금액을 넘어서지 않도록 잘라 주는 값이라, 낮은 구간에서는 한도액이 곧 상한입니다. 매매도 같은 구조로 4,900만원에 0.6%를 곱한 29만 4,000원이 한도 25만원에 잘려 25만원이 됩니다.

전월세는 환산보증금으로 구간을 정한다

임대차는 보증금과 월세를 하나의 금액으로 합쳐 구간을 정합니다. 보증금에 월세의 100배를 더한 값이 거래금액이고, 그 값이 5,000만원 미만이면 월세에 70배를 곱해 다시 계산합니다.

두 번째 사례에서 100배를 그대로 썼다면 4,500만원에 0.5%를 곱한 22만 5,000원이 나오고 한도 20만원에 잘려 20만원이 됩니다. 70배로 다시 계산하면 16만 5,000원이라 3만 5,000원이 줄어듭니다. 보증금이 적고 월세 비중이 큰 계약일수록 이 재계산이 실제 금액을 바꿉니다.

전세는 보증금이 곧 거래금액인가요?

월세가 없으므로 보증금이 그대로 거래금액입니다. 보증금 3억원이면 1억원 이상 6억원 미만 구간이라 0.3%를 곱해 90만원, 보증금 5억원도 같은 구간이라 150만원이 한쪽이 낼 수 있는 상한입니다. 보증금 6억원부터는 0.4%로 올라가 240만원이 됩니다. 갱신 때 보증금을 올리는 경우의 인상률 상한은 전세 갱신 인상률에서 이어집니다.

오피스텔과 상가는 요율 체계가 다르다

주택 요율표는 주택과 그 부속토지, 주택 분양권에만 적용됩니다. 그 밖의 중개대상물은 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항이 따로 정합니다.

3억원 거래를 기준으로 놓으면 차이가 분명합니다. 아파트는 0.4%인 120만원, 설비 요건을 갖춘 주거용 오피스텔은 0.5%인 150만원, 요건을 갖추지 못한 오피스텔은 0.9%인 270만원입니다. 상가 5억원은 0.9%인 450만원으로, 같은 금액의 주택 200만원보다 250만원 많습니다. 오피스텔 계약이라면 전용면적과 설비 요건 충족 여부를 계약 전에 서면으로 확인해야 요율이 두 배 가까이 벌어지는 상황을 피합니다.

부가가치세는 중개사의 과세유형에 따라 갈린다

중개보수의 부가가치세는 별도입니다. 여기서 실제 금액을 가르는 것은 중개사가 일반과세자인지 간이과세자인지입니다.

간이과세자는 직전 연도 재화와 용역의 공급대가 합계액이 1억 400만원 미만인 개인사업자입니다. 간이과세자의 납부세액은 과세표준에 업종별 부가가치율과 10%를 곱해 구하고, 부동산 중개업이 속하는 **부동산 관련 서비스업의 부가가치율은 40%**입니다. 곱하면 공급대가의 4% 수준입니다.

상한을 넘겨 받으면 1년 이하 징역이나 1,000만원 이하 벌금

표의 수치는 상한이지 정찰가가 아닙니다. 상한 안에서 낮추는 협의는 자유이지만, 넘겨 받는 것은 형사처벌 대상입니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 사례나 증여, 그 밖의 어떠한 명목으로도 법 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과해 금품을 받는 행위를 금지합니다. 위반하면 같은 법 제49조 제1항 제10호에 따라 1년 이하의 징역이나 1,000만원 이하의 벌금에 처해지고, 자격정지 6개월 이내와 중개사무소 개설등록 취소가 함께 걸립니다.

지급 시기도 법에 정해져 있습니다. 공인중개사법 시행령 제27조의2는 중개보수의 지급시기를 개업공인중개사와 중개의뢰인 사이의 약정에 따르되, 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 정합니다. 잔금을 치르기 전에 미리 요구받았다면 약정이 있었는지부터 보면 됩니다.

계약 전에 확인할 것

• 적용 요율과 한도액을 계약서 작성 전에 서면으로 받았는가
• 중개사무소 소재지 관할 시도의 조례 요율이 맞는지 확인했는가
• 거래금액이 구간 경계에 가까우면 어느 구간으로 계산했는지 확인했는가
• 전월세라면 100배와 70배 중 어느 쪽으로 환산했는지 확인했는가
• 오피스텔이라면 전용면적과 설비 요건 충족 여부를 확인했는가
• 사업자등록증으로 과세유형을 확인하고 부가가치세 산출 근거를 받았는가
• 상한 안에서 협의한 최종 금액을 계약서나 문자로 남겼는가
• 지급 시기를 약정했는가, 약정이 없다면 거래대금 완료일이 기준이라는 점을 알고 있는가

자주 묻는 질문

결론

중개보수는 시행규칙 별표 1이 상한을 긋고, 시도 조례가 요율을 정하고, 그 안에서 의뢰인과 중개사가 협의해 확정하는 세 단계 구조입니다. 표를 읽을 때 요율보다 중요한 것은 구간 경계입니다. 매매 8억 9,000만원과 9억원 사이에서 한쪽 상한이 356만원에서 450만원으로 94만원 벌어지고, 낮은 구간에서는 한도액이 곧 상한이라 4,900만원과 5,000만원의 임대차 상한이 나란히 20만원입니다. 전월세는 100배와 70배 중 어느 쪽으로 환산했는지, 오피스텔은 설비 요건을 갖췄는지, 부가가치세는 일반과세자 10%인지 간이과세자 기준인지를 계약서 쓰기 전에 서면으로 받아 두면 됩니다. 매매가에 붙는 세금과 수수료 전체 합산은 집 매매 총비용에서, 취득세 구간은 취득세 계산법에서 이어집니다.