분양가상한제 실거주의무 기간 (3년 유예해도 채울 기간은 그대로다)

분양가상한제 주택은 시세보다 싸게 나오는 만큼 당첨 뒤에 조건이 붙습니다. 가장 크게 걸리는 것이 실거주의무인데, 몇 년을 살아야 하는지 모르고 청약했다가 잔금과 입주 계획이 어긋나는 경우가 많습니다. 기간부터 정확히 짚습니다.

거주의무는 2년에서 5년, 택지와 시세 비율이 가른다

거주의무 기간은 단지가 임의로 정하는 값이 아니라 주택법 시행령 제60조의2가 네 구간으로 정해 둔 값입니다. 기준은 두 가지입니다. 어느 택지에서 지었는가, 그리고 분양가가 인근 지역 주택매매가격의 몇 퍼센트인가입니다.

읽는 방법은 이렇습니다. 싸게 살수록 오래 살아야 합니다. 같은 공공택지라도 분양가가 시세의 70%대면 5년, 80%대면 3년으로 갈립니다. 민간택지는 같은 조건에서 각각 3년과 2년으로 공공택지보다 2년씩 짧습니다. 토지임대부 분양주택은 별도로 5년입니다.

인근 지역 주택매매가격은 국토교통부 고시 기준으로 산정하며, 단지별 실제 비율은 입주자모집공고문에 표기됩니다. 표의 어느 칸에 해당하는지는 공고문 없이는 알 수 없으므로, 청약 전에 이 한 줄을 반드시 찾아 읽어야 합니다.

최초 입주가능일부터 3년 안에만 들어가면 된다

거주의무가 있다고 해서 입주 지정 기간에 곧바로 들어가 살아야 하는 것은 아닙니다. 주택법 제57조의2는 최초 입주가능일부터 3년 이내에 입주하도록 정합니다. 이 3년 안에 들어가 살기 시작한 뒤, 위에서 정해진 의무 기간을 이어서 채우면 됩니다.

이 유예 덕분에 잔금이 부족할 때 한동안 전세를 놓아 자금을 만들고, 이후 본인이 들어가 거주의무를 채우는 계획이 가능해졌습니다. 다만 토지임대부 분양주택은 이 유예가 적용되지 않고 최초 입주가능일이 기준입니다.

살지 않아도 거주한 것으로 보는 경우

실제로 거주하지 못하는 사정이 생겨도 곧바로 위반이 되지는 않습니다. 시행령은 일정한 사유에 해당하는 기간을 그 주택에 거주한 것으로 봅니다. 찾기쉬운 생활법령정보의 거주의무 안내가 정리한 사유는 다음과 같습니다.

• 근무, 생업, 취학 또는 질병 치료를 위해 해외에 체류하는 경우
• 군인이 인사발령으로 다른 지역에 근무하게 된 경우
• 장기요양기관에 입소한 경우
• 혼인이나 이혼으로 세대주가 바뀌면서 거주의무를 승계하는 경우
• 가정어린이집을 운영하는 경우

해당 사유가 있어도 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 사업주체나 한국토지주택공사에 사실을 알리고 증빙을 갖춰야 하므로, 사유가 생긴 시점에 미리 문의해 두는 편이 안전합니다.

안 지키면 LH에 되팔고, 양도하면 3년 이하 징역

거주의무를 채울 수 없게 되면 그냥 시장에 파는 것이 아니라 한국토지주택공사에 매입을 신청해야 합니다. 이때 받는 돈은 시세가 아닙니다.

즉 집값이 올랐더라도 그 이익은 가져갈 수 없습니다. 분양가상한제 주택의 시세 차익은 거주의무를 채운 사람에게만 돌아가도록 설계돼 있습니다. 여기서 더 나아가 거주의무를 이행하지 않은 채 주택을 양도하면 주택법 제101조 제1호의3에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 행정 처분이 아니라 형사처벌입니다.

분양가상한제는 어디에 적용되나

적용 대상은 크게 셋으로 나뉩니다.

민간택지는 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정한 지역에만 적용됩니다. 현행 지정 지역의 구체적 목록은 이 글에서 확인되지 않았습니다. 국토교통부 고시 페이지가 리다이렉트로 접근되지 않아 라이브 확인에 실패했고, 인터넷에 도는 목록은 해제와 재지정으로 바뀌어 온 값이라 그대로 옮기지 않습니다. 내가 청약하려는 단지가 적용 대상인지는 입주자모집공고문의 분양가상한제 적용 여부 표기 한 줄에서 답이 나옵니다. 지역 목록을 뒤지는 것보다 이 표기를 찾는 편이 빠릅니다.

거주의무는 수도권 적용주택에 붙는 규제입니다. 공공분양 유형별 차이는 뉴홈 공공분양 3가지 유형에, 규제지역과 1순위 요건은 청약 1순위 조건에 정리돼 있습니다.

청약 전 점검 목록

• 모집공고문에 분양가상한제 적용주택으로 표기돼 있는가
• 공공택지인가 민간택지인가
• 분양가가 인근 시세의 80% 미만인가, 80% 이상 100% 미만인가
• 두 가지를 교차해 내 거주의무가 2년, 3년, 5년 중 어느 것인지 확정했는가
• 최초 입주가능일부터 3년 유예를 쓴다면 총 몇 년이 묶이는지 계산했는가
• 유예 기간에 전세를 놓을 계획이라면 그 보증금 반환 시점과 입주 시점이 맞물리는가
• 거주의무와 별개로 전매제한 기간이 몇 년인지 확인했는가
• 당첨 시 재당첨 제한이 함께 걸리는지 확인했는가
• 거주의무 기간 내내 실제로 살 수 있는 직장, 학교, 생활 여건인가
• 못 채우면 LH 매입가가 입주금과 예금이자뿐이라는 점을 감수할 수 있는가

당첨 이후의 계약과 입주 절차는 청약 당첨 이후 절차에서 이어집니다.

결론

분양가상한제 주택에 청약할 때 확인할 순서는 이렇습니다. 먼저 모집공고문에서 분양가상한제 적용주택인지, 공공택지인지 민간택지인지를 봅니다. 다음으로 분양가가 인근 시세의 80% 미만인지 확인합니다. 이 두 가지가 정해지면 거주의무는 5년, 3년, 2년 중 하나로 확정됩니다. 그다음 최초 입주가능일부터 3년 유예를 쓸지 정하는데, 유예를 쓰면 시작만 미뤄질 뿐 의무 기간은 그대로여서 공공택지 5년 대상은 최대 8년이 묶입니다. 마지막으로 못 채웠을 때를 계산합니다. LH가 사 주는 값은 낸 입주금에 예금이자를 더한 금액뿐이고, 거주하지 않은 채 팔면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금입니다. 시세 차익은 끝까지 살아낸 사람에게만 남는 구조라는 점을 전제로 자금 계획을 세우세요. 되파는 규제가 더 궁금하다면 분양권과 입주권 매매와 세금 글을 함께 보시면 됩니다.